Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân hay không?

don-to-cao-lan-chiem-dat-2

Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân hay không? Việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của dân được quy định như thế nào? trên thực thế những hoạt động liên quan đến thu hồi, bồi thường về đất rất dễ xảy ra tranh chấp do nó ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất có đất bị thu hồi. Tại bài viết dưới đất Tổng Đài Tư Vấn sẽ đi tìm hiểu những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề trên. Nếu có bất cứ câu hỏi nào trong quá trình tìm hiểu, hãy nhấc máy và kết nối ngay đến với chúng tôi qua số điện thoại 1900.6174 để được tư vấn nhanh chóng và chính xác nhất.

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí thu hồi đất có phải thỏa thận với dân không? Gọi ngay: 1900.6174

Thu hồi đất là gì?

Thu hồi đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, theo đó Nhà nước sẽ ra quyết định hành chính để tiến hành thu hồi lại quyền sử dụng đất đã giao cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng, quản lý trước đó theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan.

dat-thu-hoi-dat-phai-thoa-thuan-voi-dan

Tại khoản 1 Điều 16 Luật đất đai 2013 có quy định về các trường hợp Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi đất, bao gồm:

– Nhà nước tiến hành thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc vì mục đích phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích của quốc gia công cộng

– Nhà nước tiến hành thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

– Nhà nước tiến hành thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất hoặc việc sử dụng đất có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người

>>> Xem thêm: Mở lối đi chung – Mẫu đơn yêu cầu mở lối đi chuẩn nhất năm 2023

Quy định về thu hồi đất 

 

Chị An ở Thanh Hóa có câu hỏi như sau:

“Thưa Luật sư, gia đình tôi từ trước đến nay có một mảnh đất nông nghiệp, mảnh đất này được gia đình sử dụng ổn định, không xảy ra tranh chấp với ai. Gần đây tôi có nghe chính quyền thông báo là mảnh đất của gia đình tôi sẽ bị Nhà nước thu hồi để làm khu dân cư phục vụ cho kinh tế – xã hội ở địa phương.

Hiện tại tôi đang rất lo lắng không biết quy định pháp luật về thu hồi đất thế nào, liệu quyền lợi của gia đình tôi có được đảm bảo hay không?

Mong luật sư trả lời cho tôi những vấn đề trên.”

Trả lời:

Chào chị An, cảm ơn chị đã gửi những câu hỏi của mình đến với chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời cho những thắc mắc mà chị đang gặp phải như sau:

Tại Điều 16 Luật đất đai 2013 có quy định rõ về các trường hợp sẽ bị nhà nước thu hồi đất bao gồm:

–  Thu hồi vì mục đích an ninh, quốc phòng, vì phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng

–  Thu hồi đất vi phạm

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất, người sử dụng đất trả lại đất, việc sử dụng đất đe dọa đến tính mạng con người

Điều 82 Luật đất đai có quy định về các trường hợp Nhà nước tiến hành thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất bao gồm:

– Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

– Đất được nhà nước giao quản lý

– Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai như sử dụng đất không đúng mục đích, người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất, đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc thẩm quyền

– Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, tặng cho

Mặt khác, thẩm quyền thu hồi đất được quy định rất cụ thể tại Điều 66 Luật đất đai 2013 như sau:

UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất trong các trường hợp:

– Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn gia, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…

– Thu hồi đất thuộc quỹ đất công ích của xã/phường/thị trấn

UBND huyện có thẩm quyền thu hồi đất trong các trường hợp:

– Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư

– Thu hồi đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Như vậy, căn cứ vào những quy định pháp luật về thu hồi đất như trên, có thể thấy trong trường hợp của chị An do chị không nói rõ mảnh đất mà gia đình chị có được là do đâu do đó sẽ có hai trường hợp xảy ra:

Trường hợp mảnh đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, mảnh đất được gia đình chị nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì sẽ được bồi thường về đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Trường hợp mảnh đất của gia đình chị được nha nước giao nhưng không thu tiền sử dụng đất, đất được nhà nước cho thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, đất nhận khoán thì sẽ không được bồi thường về đất nhưng sẽ được Nhà nước bồi thường chi phs đầu tư vào đất còn lại khi tiến hành thu hồi đất.

>>> Quyết định về thu hồi đất được quy định như thế nào? Gọi ngay: 1900.6174

Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân về giá đền bù? 

 

Anh Hiếu ở Đồng Nai có câu hỏi như sau:

“Thưa Luật sư, trước đây tôi có mua được một mảnh đất để dành sau này lấy vốn làm ăn. Tuy nhiên gần đây tôi có được thông báo rằng mảnh đất thuộc vào phần diện tích cần thu hồi của một dự án khu công nghiệp mà chủ đầu tư không phải của nhà nước.

Vậy Luật sư cho tôi hỏi trước trường hợp này việc thu hồi đất có cần phải thỏa thuận với dân về chi phí cũng như mức giá đền bù hay không?”

Trả lời:

Chào anh Hiếu, cảm ơn câu hỏi của anh, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời cụ thể như sau:

Trên thực tế sẽ có hai trường hợp thu hồi đất xảy ra đó là:

– Nhà nước tiến hành thu hồi đất theo quy định pháp luật

Tại Điều 74 Luật đất đai 2013 có quy định về nguyên tắc bồi thường trong trường hợp này như sau:

+ Người sư dụng đất sẽ được bồi thường khi đủ điều kiện được bồi thường

+ Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với mảnh đất bị thu hồi, nếu không thì bồi thường bằng tiền theo giá đất của từng loại đất

Việc thu hồi đất trong trường hợp này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định theo những quy định của pháp luật do đó việc thỏa thuận giá bồi thường sẽ không được diễn ra, giá bồi thường lúc này sẽ được xác định theo giá đất của từng loại đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định ban hành.

–  Trường hợp chủ đầu tư lấy đất để kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp này khoản 1 Điều 73 đã nêu rõ: “Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

dat-thu-hoi-dat-phai-thoa-thuan-voi-dan

Nguyên tắc sử dụng đất trong trường hợp này được quy định cụ thể tại Điều 16 của nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

– Trường hợp người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư và người sử dụng đất sẽ tiến hành thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá cho thuê  hoặc giá trị vốn góp.

– Trường hợp người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê, người sử dụng đất lúc này sẽ không được quyền thỏa thuận về giá bồi thường.

Như vậy, đối với các dự án không thuộc vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định thì Nhà nước khuyến khích việc chủ đầu tư và người sử dụng đất trực tiếp thỏa thuận với nhau về giá bồi thường, việc thỏa thuận sẽ được thực hiện theo những quy định của pháp luật dân sự.

Do đó, trong trường hợp của anh Hiếu ở trên, như anh trình bày thì mảnh đất của gia đình có thể sẽ bị thu hồi bởi dự án đầu tư không phải của nhà nước, do đó lúc này anh và chủ đầu tư có quyền thỏa thuận với nhau về giá đền bù đất sao cho bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích của gia đình mình.

>>> Xem thêm: Tranh chấp lối đi chung ? Cách giải quyết khi xảy ra tranh chấp

Đền bù không thỏa đáng có được quyền từ chối giao lại đất không? 

 

Chị Dương ở Lai Châu có câu hỏi như sau:

“Thưa Luật sư, gần đây gia đình tôi có nhận được tin mảnh đất gia đình tôi đang ở sẽ bị Nhà nước thu hồi để làm đường. Gia đình chúng tôi đã được thông báo về phương án bồi thường, tái định cư. Tuy nhiên nhận thấy việc đền bù không thỏa đáng nên hiện gia đình tôi vẫn chưa chấp nhận.

Vậy Luật sư cho tôi hỏi nếu việc Nhà nước đền bù không thỏa đáng thì gia đinh tôi có được quyền từ chối giao lại đất hay không?”

Trả lời:

Chào chị Dương, cảm ơn những thắc mắc của chị, chúng tôi xin đưa ra lời giải thích cụ thể cho chị như sau:

Tại điểm đ khoản 3 Điều 69 Luật đất đai có quy định như sau: “Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.”

Như vậy, trong trường hợp của chị Dương có thể thấy việc Nhà nước thu hồi đất của gia đình chị với mục đích làm đường, việc thu hồi đất lúc này nhằm mục đích quốc phòng, an ninh, vì mục đích kinh tế – xã hội, vì lợi ích của quốc gia công cộng. Do đó lúc này gia đình chị không được thỏa thuận về giá đền bù, giá đền bù lúc này sẽ được xác định theo giá đất tại từng thời điểm.

Căn cứ vào quy định trên nếu trường hợp nhận thấy đến bù không thỏa đang gia đình chị vẫn phải bàn giao lại đất cho Nhà nước, nếu có hành vi cố tình trốn tránh, không bàn giao đất chị có thể bị Nhà nước ra quyết định cưỡng chế thu hồi đất.

>>> Đền bù không thỏa đáng có được quyền từ chối giao lại đất không? Gọi ngay: 1900.6174

Chủ đầu tư dự án thỏa thuận bồi thường với người sử dụng đất như thế nào?

Hiện nay có hai trường hợp thu hồi đất của người sử dụng đất bao gồm:

– Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể Nhà nước sẽ chỉ tiến hành thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận và quyết định đầu tư hoặc một số trường hợp khác được Hội đồng nhân dân tỉnh xem xét thông qua.

– Nhà nước không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua các hình thức nhận chuyển nhượng, cho thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc vào các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì lúc này chủ đầu tư và người sử dụng đất sẽ tiến hành tự thỏa thuận với nhau thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, cho thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Do đó việc thỏa thuận bồi thường lúc này sẽ được thực hiện theo các quy định của pháp luật dân sự. Theo đó, các bên sẽ thỏa thuận dựa trên ý chí, nguyện vọng cũng như đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của hai bên. Việc thỏa thuận sẽ được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của các bên và người làm chứng để đảm bảo biên bản thỏa thuận có hiệu lực pháp lý, có thể được dùng như một bằng chứng để chứng minh trong những tranh chấp xảy ra trong tương lai.

>>> Chủ đầu tư dự án thỏa thuận bồi thường với người sử dụng đất như thế nào? Gọi ngay: 1900.6174

Quy định về bồi thường thiệt hại do thu hồi đất

Việc bồi thường về đất cũng như tài sản có trên đất là hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất của nhà nước. Nhà nước lúc này sẽ tiến hành tổ chức, chỉ đạo cũng như chi trả các khoản bồi thường thiệt hại để người có đất bị thu hồi có thể ổn định cuộc sống, được bù đắp các thiệt hại một cách công bằng và đúng pháp luật.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật đất đai 2013 thì việc bồi thường sẽ được thực hiện bằng việc Nhà nước giao đất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất bị thu hồi, nếu không sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định.

Theo quy định của pháp luật thì không phải tất cả các trường hợp thu hồi đất thì đều có thể được bồi thường. Các trường hợp người sử dụng đất sử dụng đất không đúng mục đích, cố tình hủy hoại đất hoặc trường hợp giao đất không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền… sẽ không được bồi thường khi tiến hành thu hồi đất căn cứ theo quy định tại Điều 82 Luật đất đai 2013.

tach-thu-hoi-dat-phai-thoa-thuan-voi-dan

>>> Quy định về bồi thường thiệt hại do thu hồi đất? Gọi ngay: 1900.6174

Trên đây là những chia sẻ của Tổng Đài Tư Vấn về vấn đề thu hồi đất phải thỏa thuận với dân. Hy vọng những nội dung trên sẽ giúp các bạn có thể bảo vệ được quyền cũng như lợi ích hợp pháp của mình khi rơi vào trường hợp tương tự. Nếu các bạn có bất cứ thắc mắc nào khác, vui lòng liên hệ trực tiếp đến với chúng tôi qua đường dây nóng 1900.6174 để được tư vấn nhanh và chính xác nhất.

 

  1900633727