Đất đồng sở hữu có bán được không? Điều kiện bán đất đồng sở hữu

mau-tranh-chap-dat-dai-co-giay-chung-nhan

 

Đất đồng sở hữu có bán được không? Đất đồng sở hữu có chuyển nhượng được không? Điều kiện bán đất đồng sở hữu là gì? Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giải đáp những thắc mắc xoay quanh vấn đề Đất đồng sở hữu có bán được không? và các vấn đề pháp lý xoay quanh. Nếu trong quá trình tìm hiểu có bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline: 1900.6174 để được tư vấn miễn phí.

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí đất đồng sở hữu có bán được không? Gọi ngay: 1900.6174

Chị Minh tại Hà Nội có gửi câu hỏi như sau:

“Chào Luật sư, tôi là Minh hiện tôi đang sinh sống tại Hà Nội. Tôi có một vấn đề cần Luật sư tư vấn, cụ thể như sau: Tôi và một người bạn cùng góp tiền để mua một mảnh đất ở Ninh Bình để đầu tư xây dựng một homestay tại đó. Vì cùng góp tiền nên chúng tôi cùng đứng tên trên sổ đỏ đối với mảnh đất ở Hải Phòng.

Nay do dịch bệnh ảnh hưởng nên việc kinh doanh tại homestay gặp nhiều khó khăn. Vì vậy tôi muốn bán mảnh đất này đi để thu hồi lại một phần vốn nhưng bạn tôi không đồng ý. Vậy tôi cần làm gì để bán mảnh đất mà tôi và người bạn cùng đứng tên? Rất mong sớm nhận được phản hồi từ Luật sư.”

 

Trước hết, Tổng Đài Tư Vấn pháp luật xin được cảm ơn chị Minh đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến chúng tôi. Sau quá trình tìm hiểu và nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi xin được giải đáp thắc mắc của chị như sau:

Đất đồng sở hữu là gì?

Theo quy định của pháp luật Đất đai hiện hành, các tổ chức, cá nhân, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định thì sẽ được Nhà nước cấp sổ đỏ – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Đồng thời, pháp luật Việt Nam không cấm nhiều cá nhân, tổ chức được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với một thửa đất. Những cá nhân, tổ chức này được gọi là đồng sở hữu, đồng sử dụng đất và các tài sản gắn liền trên đất (nếu có). Hay nói một cách khác, đất đồng sở hữu là đất có nhiều cá nhân tổ chức cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

dat-dong-so-huu-co-ban-duoc-khong

Theo quy định tại khoản 29, Điều 3 và điểm i, khoản 4, Điều 95 Luật Đất đai 2013, các đồng sở hữu, đồng sử dụng đất, tài sản trên đất có thể là:

– Các tổ chức hoặc nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

– Các thành viên trong hộ gia đình.

Như vậy đối với trường hợp của chi Minh, thửa đất mà chị và bạn cùng đứng tên được coi là thừa đất có 2 đồng chủ sở hữu. Việc nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng đứng tên hai người là nhằm công nhận chị và bạn chị đều có các quyền, nghĩa vụ đối với thửa đất tại Hải Phòng.

>>> Chuyên viên giải thích Đất đồng sở hữu là gì? liên hệ ngay 1900.6174 

Đất đồng sở hữu có bán được không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất – người được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có các quyền như sau:

“chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Như vậy, có thể hiểu tất cả người sử dụng đất, trong đó bao gồm trường các đồng sở hữu, đồng sử dụng đối với một mảnh đất đều có quyền được quy định như trên.

Tuy nhiên, trường hợp đất đồng sở hữu là một trường hợp đặc biệt khi có nhiều người sử dụng đất đối với một mảnh đất. Do đó, khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc các đồng sở hữu thực hiện quyền của mình như sau:

+ Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất.

+ Trường hợp quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm.

>>>Xem thêm: Đất đồng sở hữu có xây nhà được không? Thủ tục và hồ sơ ra sao?

Căn cứ vào quy định nêu trên, ta có thể hiểu, đối với trường hợp đất đồng sở hữu, vì các đồng sở hữu đều có quyền, nghĩa vụ tương đương với phần đất, phần tài sản mình sử dụng, sở hữu. Do đó, những vấn đề liên quan đến việc định đoạt toàn bộ thửa đất, tài sản trên đất như: tặng cho, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,…sẽ phải có sự đồng thuận của các đồng sở hữu, đồng sử dụng đất, tài sản trên đất.

Hay nói cách khác, một đồng sở hữu không thể định đoạt cả thửa đất nếu không có sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại.

Một đồng sở hữu chỉ có thể tự định đoạt đối với phần đất thuộc quyền của mình nều thửa đất đó phân chia được thành từng phần cụ thể. Theo đó, đồng sở hữu này sẽ phải thực hiện thủ tục tách thửa đối với phần đất thuộc quyền của mình, sau đó mới có thể thực hiện việc mua bán, cho thuê,… đối với phần đất vừa được tách.

Như vậy, đối với trường hợp của chị Minh, chị chỉ có thể bán toàn bộ mảnh đất tại Hải Phòng nếu có sự đồng ý của bạn chị vì cả hai người là đồng sở hữu đối với mảnh đất này. Trong trường hợp chị vẫn muốn bán đất thì chị cần xác định xem thửa đất tại Hải Phòng có thể được phân chia theo từng phần cụ thể, tức phân chia rõ ràng đâu là phần đất của chị, đâu là phần đất của bạn chị.

Nếu thửa đất có thể phân chia được theo phần, chị hoàn toàn có thể tiến hành thủ tục tách thửa đối với phần đất của chị và thực hiện việc bán phần đất đó. 

>>> Có được bán Đất đồng sở hữu không? liên hệ ngay 1900.6174 

Điều kiện bán đất đồng sở hữu

Như đã đề cập ở trên, pháp luật đất đai quy định việc định đoạt toàn bộ thửa đất, trong đó có việc mua bán thửa đất, chỉ được thực hiện khi có sự thống nhất của các đồng sở hữu, đồng sử dụng đối với thửa đất, tài sản trên đất.

Tuy nhiên, nếu một trong các đồng sở hữu vẫn muốn thực hiện quyền định đoạt đối với phần đất của mình, họ có thể yêu cầu nhà nước tách thửa cũng như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đối với phần đất thuộc quyền của họ, sau đó, họ hoàn toàn có quyền bán, cho thuê, cho thuê lại đối với phần đất của mình. Điều này không chỉ được ghi nhận tại Luật Đất đai 2013 nêu trên mà còn được ghi nhận tại khoản 1, 2 và 3 Điều 218 Bộ Luật Dân sự 2015:

-Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

-Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

-Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

dat-dong-so-huu-co-ban-duoc-khong

Đồng thời, khoản 1 Điều 126 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.”

Như vậy, điều kiện để bán đất đồng sở hữu đó là phải được sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu, đồng sử dụng trước khi bán. Việc đồng thuận này phải được thể hiện bằng văn bản và có chữ ký xác nhận của tất cả đồng sở hữu, đồng sử dụng.

Trường hợp, không có sự đồng ý của tất cả mọi người, một trong các đồng sở hữu, đồng sử dụng vẫn có thể thực hiện quyền bán phần đất thuộc quyền của mình (sau khi tách thửa). Phần đất bị giao bán phải được ưu tiên bán cho các đồng sở hữu còn lại.

Đối với trường hợp của chị Minh, điều kiện để bán toàn bộ thửa đất ở Hải Phòng là chị và bạn chị cùng đồng ý bán và nội dung này phải được lập thành văn bản và có chữ ký xác nhận của cả hai người.

Trường hợp bạn chị không đồng ý bán thì chị chỉ có thể tiến hành tách thửa đối với phần đất thuộc quyền của chị và bán phần đất đó. Phần đất của chị phải được ưu tiên bán cho bạn chị trước, nếu bạn chị không mua thì chị mới có thể bán cho người khác.

>>>Chuyên viên tư vấn Điều kiện bán đất đồng sở hữu, liên hệ ngay 1900.6174 

Trình tự thủ tục bán đất đồng sở hữu.

Hồ sơ bán đất đồng sở hữu.

Cần lưu ý: nếu không có sự đồng ý của tất cả mọi người thì đồng sở hữu muốn bán đất phải thực hiện thủ tục tách thửa đối với phần đất của mình trước khi thực hiện thủ tục bán phần đất đó.

Để thực hiện việc bán đất, ta cần thực hiện thủ tục đăng ký sang tên hay đăng ký biến động đất đai. Hồ sơ để thực hiện thủ tục này gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Biên bản thỏa thuận đồng ý của các đồng sở hữu đối với tài sản (có công chứng). Biên bản này không cần nộp khi đồng sở hữu chỉ bản phần đất thuộc quyền sử dụng của mình (sau khi đã tách thửa);

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có công chứng);

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Tờ khai thuế Thu nhập cá nhân;

– Tờ khai lệ phí trước bạ;

– Giấy chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu của các đồng sở hữu và người được chuyển nhượng;

– Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

>>>Hồ sơ bán đất đồng sở hữu gồm những gì? liên hệ ngay 1900.6174 

Trình tự bán đất đồng sở hữu.

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người dân có thể nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau: i) Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất; ii) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (đối với khu vực chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai); iii) bộ phận một cửa liên thông; iv) Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn).

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Hồ sơ sẽ được cán bộ tiếp nhận và kiểm tra. Nếu thấy cần bổ sung thêm tài liệu thì cán bộ sẽ ra thông báo hướng dẫn trong vòn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ. Nếu xét thấy hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ, cán bộ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ .

Trong quá trình xử lý hồ sơ, cơ quan tiếp nhận sẽ thực hiện các công việc sau:

– Thông báo cho bên chuyển quyền sử dụng đất và niêm yết tại UBND xã về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền;

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp, người dân yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thì cơ quan xử lý hồ sơ trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp Giấy chứng nhận hoặc ký cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định, đối với trường hợp thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm đã có Giấy chứng nhận.

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

– Chuyển kết quả đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Bước 3: Nhận kết quả.

Theo điểm d khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong vòng không quá 15 ngày làm việc, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì là không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền trả kết quả cho người đề nghị tách thửa.

Thời gian giải quyết hồ sơ không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Như vậy, đối với trường hợp của chị Minh, nếu được sự đồng ý của người bạn về việc bán thửa đất tại Hải Phòng thì sau khi tìm được người mua, chị và bạn chị cần chuẩn bị hồ sơ để nộp hồ sơ sang tên/đăng ký biến động đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cho người mua.

Trường hợp, bạn chị không đồng ý, thì trước khi thực hiện thủ tục bán đất nêu ở trên, chị cần thực hiện thủ tục tách thửa đối với phần đất thuộc quyền của mình theo quy định của pháp luật hiện hành.

dat-dong-so-huu-co-ban-duoc-khong-2

>>>Luật sư tư vấn thủ tục bán đất đồng sở hữu, liên hệ ngay 1900.6174 

Trên đây nội dung tư vấn của chúng tôi về đất đồng sở hữu có bạn được không?. Hy vọng bài viết trên của chúng tôi sẽ phần nào cung cấp cho các bạn những thông tin hữu ích để có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đồng chủ sở hữu một cách thuận lợi. Nếu các bạn có bất kỳ thắc mắc nào, xin vui lòng liên hệ đến số hotline 1900.6174  để được nhanh chóng tư vấn và hỗ trợ.

  1900633727