Giao dịch quyền sử dụng đất là hoạt động thường được thực hiện trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là khi các cá nhân hoặc tổ chức muốn sử dụng một mảnh đất để phục vụ cho mục đích kinh doanh, sản xuất hoặc sinh hoạt. Tuy nhiên, việc giao dịch này không đơn giản và có nhiều quy định pháp luật cần phải tuân thủ.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về giao dịch quyền sử dụng đất, các quy định pháp luật liên quan và những lưu ý. Mọi vướng mắc liên quan đến vấn đề trên, bạn vui lòng liên hệ qua đường dây nóng 1900.6174 để được Luật sư hỗ trợ!
>>> Luật sư tư vấn miễn phí các hình thức giao dịch đất đai hiện nay? Gọi ngay: 1900.6174
Quyền sử dụng đất là gì?
Quyền sử dụng đất là quyền của cá nhân hoặc tổ chức sử dụng một mảnh đất, theo một mục đích nhất định và trong một thời hạn nhất định, mà không phải là quyền sở hữu đất. Quyền sử dụng đất là quyền của cá nhân hoặc tổ chức được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức.
Quyền sử dụng đất thường được cấp phép bởi nhà nước hoặc chủ sở hữu đất cho người sử dụng đất để thực hiện các hoạt động kinh doanh, sản xuất, sinh hoạt hoặc các mục đích khác.
Có nhiều hình thức quyền sử dụng đất, bao gồm quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, quyền sử dụng đất thuộc sở hữu cá nhân hoặc tổ chức, quyền thuê đất, quyền cho thuê đất, quyền chuyển nhượng đất và quyền thế chấp đất. Mỗi hình thức quyền sử dụng đất có các quy định pháp luật và thủ tục khác nhau.
>>> Xem thêm: Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất- Hotline tư vấn miễn phí: 1900.6174
Giao dịch quyền sử dụng đất là gì?
Giao dịch quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng, cho thuê, hay thế chấp quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất hiện tại sang người sử dụng đất mới, với mục đích sử dụng đất cho mục đích kinh doanh, sản xuất, sinh hoạt hoặc các mục đích khác. Giao dịch này thường được thực hiện thông qua việc lập các hợp đồng giữa các bên liên quan.
Trong giao dịch này, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán, bên cho thuê, bên thế chấp) sẽ chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất (bên mua, bên thuê, bên thế chấp). Việc chuyển nhượng này phải được thực hiện theo các quy định pháp luật và đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
>>> Giao dịch quyền sử dụng đất là gì? Liên hệ ngay: 1900.6174 để được giải đáp nhanh nhất
Hình thức của giao dịch về quyền sử dụng đất
Hình thức giao dịch quyền sử dụng đất, quy định của Luật đất đai phải được lập thành văn bản theo thỏa thuận giữa các bên
- Giao dịch mua bán quyền sử dụng đất: Trong giao dịch này, bên mua sẽ chuyển tiền hoặc tài sản khác cho bên bán, và bên bán sẽ chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua.
- Giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất: Trong giao dịch này, bên cho thuê sẽ cho phép bên thuê sử dụng đất trong một thời gian nhất định và với một mục đích nhất định, và bên thuê sẽ trả tiền hoặc tài sản khác cho bên cho thuê.
- Giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất: Trong giao dịch này, bên thế chấp sẽ cho bên vay một khoản tiền hoặc tài sản khác và yêu cầu bên vay thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay. Nếu bên vay không trả nợ đúng hạn, bên thế chấp có quyền tiến hành bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi số tiền nợ.
- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Trong giao dịch này, bên chuyển nhượng sẽ chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, thường là để thực hiện các mục đích kinh doanh hoặc sản xuất. Các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm chuyển nhượng trực tiếp, chuyển nhượng qua đấu giá, chuyển nhượng qua đấu thầu hoặc chuyển nhượng theo diện đổi đất.
>>> Có bao nhiêu hình thức giao dịch đất? Gọi ngay: 1900.6174 để được giải đáp miễn phí
Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất gồm các bước:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người yêu cầu nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định của pháp luật
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
– Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ thực hiện các công việc như sau:
+ Kiểm tra hồ sơ;
+ Lập Phiếu chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 3: Cơ quan thuế thực hiện xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
– Chi cục thuế quận, huyện thực hiện các công việc như sau:
+ Xác định nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất;
+ Thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và hướng dẫn người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp theo quy định pháp luật.
Bước 4: Hoàn chỉnh hồ sơ trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp giấy chứng nhận
– Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc sau:
+ Tiếp nhận chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, cập nhật, hoàn chỉnh Tờ trình, Giấy chứng nhận
+ Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Bước 5: Trả kết quả hồ sơ
– Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, sao y Giấy chứng nhận, lập danh mục hồ sơ lưu trữ;
– Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
>>> Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch sử dụng đất? Gọi ngay: 1900.6174
Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất
Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất là những cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất có thể bao gồm:
Cá nhân: Bao gồm các cá nhân là người Việt Nam đủ 18 tuổi trở lên, có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ví dụ như chủ sở hữu đất, người được cấp quyền sử dụng đất…
Tổ chức: Bao gồm các tổ chức là đơn vị kinh tế, tổ chức xã hội có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ví dụ như công ty, doanh nghiệp, tổ chức xã hội, cơ quan nhà nước…
Nước ngoài và tổ chức quốc tế: Nước ngoài và tổ chức quốc tế có thể được phép sử dụng đất tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam và các thỏa thuận quốc tế có liên quan.
>>> Xem thêm: Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai. Những quy định về thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai.
Đối với bên tiến hành giao dịch
– Bên tiến hành giao dịch phải là chủ thể sử dụng đất
Để có quyền tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất, bên tiến hành giao dịch phải là chủ thể sử dụng đất,phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật Đất đai cho phép những người không phải là chủ thể sử dụng đất vẫn có quyền giao dịch bao gồm: người thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng) có quyền thực hiện tất cả các giao dịch, trừ giao dịch chuyển đổi, để thừa kế.
– Phải được Luật Đất đai cho phép giao dịch
Chủ thể được cho phép giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Các hình thức chủ thể này có quyền giao dịch khi sử dụng đất: được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà không được miễn tiền sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp được miễn tiền thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền cho nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít nhất là 5 năm; công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không được miễn tiền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
– Không bị hạn chế quyền định đoạt
Không bị hạn chế quyền định đoạt là một nguyên tắc quan trọng trong việc sử dụng và giao dịch quyền sử dụng đất. Nguyên tắc này đảm bảo rằng người sử dụng đất và các bên tham gia giao dịch quyền sử dụng đất có quyền tự do quyết định về việc sử dụng đất và quyền sở hữu đất theo quy định của pháp luật và các thỏa thuận đạt được.
Tuy nhiên, quyền định đoạt này không được vi phạm các quy định pháp luật, bao gồm các quy định về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất, bảo vệ môi trường và các quy định khác liên quan đến việc sử dụng đất. Các bên tham gia giao dịch quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ các quy định pháp luật và các thủ tục liên quan để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho các bên trong quá trình giao dịch.
Ngoài ra, trong một số trường hợp đặc biệt, quyền định đoạt có thể bị giới hạn hoặc hạn chế để bảo vệ lợi ích của cộng đồng, như trong trường hợp cần lập kế hoạch sử dụng đất, phát triển hạ tầng công cộng hoặc bảo vệ môi trường.
Tuy nhiên, các giới hạn và hạn chế này cũng phải được quy định rõ ràng và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật liên quan.
>> Chủ thế giao dịch sử dụng đất là ai? Gọi ngay: 1900.6174 để được giải đáp miễn phí
Bên tham gia giao dịch
– Bên tham gia phải được phép tham gia giao dịch quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 của Việt Nam, các đối tượng được phép tham gia giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư, tổ chức ,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Các tổ chức, cá nhân được cấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Các tổ chức, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Các tổ chức, cá nhân được cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Ngoài các đối tượng trên, còn có các đối tượng khác được phép tham gia giao dịch quyền sử dụng đất như người nước ngoài có thẻ tạm trú hoặc thẻ tị nạn có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, hoặc các đại diện pháp lý của các tổ chức, cá nhân trên để thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
– Bên tham gia phải không bị hạn chế quyền tham gia giao dịch
Hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền tham gia vào giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất phải nằm trong cùng xã, phường, thị trấn, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức kinh tế không có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, tổ chức kinh tế không có quyền nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu vực này.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở, trừ trường hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở. Đối với các loại đất khác thì chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng, cá nhân trong nước chỉ có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước khác. Người không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng dự án bất động sản không có quyền giao dịch quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng, mà không gắn với các giao dịch nhà, công trình xây dựng, trừ trường hợp dự án được phép phân lô, bán nền.
>> Chủ thế giao dịch sử dụng đất là ai? Gọi ngay: 1900.6174 để được giải đáp miễn phí
Những hạn chế trong quy định pháp luật về chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 của Việt Nam, có một số hạn chế về chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất như sau:
Các tổ chức, cá nhân chưa có quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất đã hết hạn sử dụng đất nhưng chưa được gia hạn, tái định cư hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đối với đất nông nghiệp.
Các tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất nhưng vi phạm các quy định pháp luật liên quan đến việc sử dụng đất, bao gồm vi phạm quy hoạch đất đai, quy định về mức độ sử dụng đất, quy định về bảo vệ môi trường, quy định về bảo vệ di sản văn hóa.
Các tổ chức, cá nhân bị hạn chế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm các trường hợp như đất công nghiệp, đất quốc phòng, đất khu vực chiến lược quốc gia, đất công trình công cộng, đất trong vùng biên giới, đất trong vùng nguyên cảnh, đất đang được thực hiện các dự án quan trọng của đất nước.
Các tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu quyền sử dụng đất ở một số khu vực nhất định. Hạn chế về quyền sở hữu đất của người nước ngoài, gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất tại một số khu vực nhất định
Quy định pháp luật chưa đầy đủ và rõ ràng về quyền sử dụng đất, đặc biệt là trong việc phân loại đất và quản lý đất. Điều này gây khó khăn cho các tác nhân tham gia giao dịch quyền sử dụng đất và dẫn đến việc thực hiện giao dịch không đúng quy định hoặc không đảm bảo tính hợp pháp.
Hạn chế về quyền sử dụng đất của các đối tượng như người nghèo, các dân tộc thiểu số, các hộ gia đình tại các khu vực nông thôn, gây khó khăn cho việc thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất của họ.Hạn chế về tính minh bạch và công khai thông tin về quyền sử dụng đất, gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất và tạo điều kiện cho các hoạt động tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. Hạn chế về quy hoạch đất đai và đất sử dụng cho mục đích khác nhau, dẫn đến việc thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất không đồng nhất và không công bằng.
>>> Những hạn chế trong quy định pháp luật về chủ thể giao dịch quyền sử dụng? Gọi ngay: 1900.6174
Ngoài những nội dung tư vấn trên về giao dịch quyền sử dụng đất. Nếu bạn có bất kỳ nội dung nào chưa rõ cần được giải đáp đừng ngần ngại nhấc điện thoại lên và gọi điện ngay cho luật sư của chúng tôi qua điện thoại 1900.6174 để được tư vấn miễn phí.
