Phí chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm hiện nay. Theo quy định, việc chuyển đổi loại đất này yêu cầu phải đóng một khoản phí nhất định cho nhà nước. Tuy nhiên, việc tính toán phí chuyển đổi này lại không hề đơn giản, đặc biệt là khi mức phí thường xuyên được điều chỉnh và cập nhật theo từng thời điểm. Vấn đề trên sẽ được Tổng đài tư vấn giải đáp chi tiết trong bài viết dưới đây.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
Có thể chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở không?
Chị Mến (Cà Mau) có câu hỏi:
Thưa Luật sư, gia đình tôi sinh sống ở U Minh Thượng – Cà Mau được đã được 30 năm nay. Nhà tôi có một mảnh đất rộng 100 m2 để nuôi trồng thủy sản. Tuy nhiên, mấy năm nay, do thời tiết không ủng hộ, nước biển dâng cao nên nhà tôi gặp rất nhiều khó khăn trong việc nuôi trổng thủy sản. Tôi định chuyển đổi mảnh đất trên thành đất ở để sinh sống. Vậy luật sư cho tôi hỏi: có được chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở không? Tôi xin cảm ơn và mong luật sư giúp đỡ.
Trả lời:
Xin chào chị Mến, cảm ơn chị Mến đã tin tưởng và sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật của Tổng đài tư vấn. Đối với vấn đề chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở, các luật sư chúng tôi xin giải đáp như sau:
Trong trường hợp của chị Mến, có thể chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở không thì còn tùy thuộc vào những yếu tố như sau:
+ Kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm của UBND cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
+ Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất đai thể hiện trong dự án đầu tư và đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Cụ thể, nếu muốn chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản thành đất thổ cư thì phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép và đồng thời thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật hiện hành. Nếu đất nuôi trồng thủy sản của chị Mến thuộc diện quy hoạch và chưa có kế hoạch sử dụng đất thổ cư thì trong trường hợp này chị Mến chưa đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
>> Xem thêm: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép
Lệ phí chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở bao nhiêu?
Căn cứ theo quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, việc thu tiền sử dụng đất đai khi chuyển đổi đất ao, vườn trong thửa đất có phần nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là phần đất thổ cư căn cứ theo quy định tại khoản 6, Điều 103 Luật đất đai năm 2013 sang làm đất thổ cư; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất ao, vườn gắn liền với nhà ở nhưng chủ sở hữu lại sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sở hữu hoặc do đơn vị đo đạc đất đai khi tiến hành đo đạc để tác thành các thửa đất riêng sang đất thổ cư thì:
“Thu tiền sử dụng đất đai bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất thổ cư đối với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng”.
Ngoài ra, khi chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở thì ngoài phí chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở, người xin chuyển đổi còn phải chịu một số loại phí khác như lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
>> Xem thêm: Hồ sơ, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoa màu lên đất ở
Thủ tục chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở
Chị My (Hà Nam) có câu hỏi:
Thưa luật sư, tôi có câu hỏi mong muốn được tư vấn, giải đáp như sau:
Hai vợ chồng tôi cưới nhau đợt vừa rồi. Chúng tôi được bố mẹ chồng cho một mảnh đất nuôi trồng tôm rộng 500 m2. Tuy nhiên, chúng tôi thấy việc nuôi tôm này không có lợi nhuận lớn, vợ chồng tôi dự định chuyển mảnh đất trên thành đất thổ cư để kinh doanh buôn bán. Vậy luật sư cho tôi hỏi: thủ tục chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở như thế nào? Tôi xin cảm ơn và mong luật sư phản hồi sớm giúp tôi.
Trả lời:
Chào chị My, đối với câu hỏi trên của chị về thủ tục chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở, các luật sư chúng tôi sẽ đưa ra phần giải đáp sau đây:
Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nuôi trồng thủy sản lên đất thổ cư thì chị My cần phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ xin chuyển đổi đất nuôi trồng thuỷ sản lên thổ cư bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu;
+ Bản sao công chứng sổ đỏ hoặc những giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013. Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận;
+ Quyền sử dụng đất đai thì thay bằng quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Bản sao công chứng sổ hộ khẩu;
+ Căn cước công dân/ chứng minh nhân dân của chủ sở hữu đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
+ Cá nhân có nhu cầu chuyển đổi đất nuôi trồng thuỷ sản tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất này;
+ Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm thẩm định và kiểm tra hồ sơ cũng như xác minh thực địa nếu cần thiết;
+ Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi đã đầy đủ và hợp lệ thì cơ quan chức năng sẽ xác nhận mục đích sử dụng đất đai vào Sổ đỏ, đơn đăng ký, bên cạnh đó là cập nhật và chỉnh lý biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 3: Nhận kết quả
Tối đa là 15 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ, chủ sở hữu thửa đất đó tới Văn phòng đăng ký đất đai để nhận lại Sổ đỏ đã được cập nhật chỉnh lý theo quy định.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
>> Xem thêm: Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thế nào?
Thời gian chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở
Căn cứ theo Luật đất đai năm 2013 cùng với những văn bản hướng dẫn thi hành khác có liên quan đều xác định về thời hạn giải quyết việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày hoặc không quá 25 ngày đối với những miền núi, hải đảo, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Tuy nhiên, chủ sở hữu đất đai cũng nên chú ý đến việc thời gian được nêu trên sẽ được tính kể từ khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật hiện hành; không tính thời gian mà chủ sử dụng đất hoàn thành những nghĩa vụ tài chính hay xử lý đối với những trường hợp vi phạm pháp luật đất đai năm 2013. Do đó, nếu thửa đất của bạn chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính hay phải đo đạc lại thì thời gian để chuyển mục đích sử dụng đất sẽ lâu hơn.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
>> Xem thêm: Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở mất bao nhiêu
Mức phạt khi tự ý chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở
Chị Tuyết (Hà Nam) có câu hỏi:
Thưa luật sư, tôi có vấn đề thắc mắc mong muốn luật sư tư vấn như sau:
Hàng xóm nhà tôi có một mảnh đất rộng 150 m2 để nuôi tôm tích. Sau thời gian nuôi trồng gặp bất lợi, không đạt hiệu quả nên nhà này đã tự ý lập ao để thành đất ở. Tôi thấy nhà này tự ý chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở mà chưa được sự xin phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Vậy thưa luật sư, trong trường hợp này, mức xử phạt khi tự ý chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở như thế nào? Tôi xin cảm ơn và mong luật sư giải đáp.
Trả lời:
Cảm ơn chị Tuyết đã tin tưởng và sử dụng dịch vụ tư vấn của Tổng đài tư vấn. Đối với câu hỏi của trên của chị về mức xử phạt tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở, các luật sư chúng tôi xin giải đáp như sau:
Theo Điều 57 Luật đất đai năm 2013, khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở thì phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp cá nhân sử dụng đất tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở là hành vi vi phạm pháp luật nên sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật hiện hành.
Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 9, Điều 10 và Điều 11 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP thì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở trái phép sẽ bị xử phạt như sau:
| Diện tích chuyển mục đích trái phép | Mức phạt tiền | |
| Khu vực nông thôn | Khu vực thành thị | |
| Dưới 0,02 héc ta | 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng | 06 triệu đồng đến 10 triệu đồng |
| Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | 05 triệu đồng đến 08 triệu đồng | 10 triệu đồng đến 16 triệu đồng |
| Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | 08 triệu đồng đến 15 triệu đồng | 16 triệu đồng đến 30 triệu đồng |
| Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng | 30 triệu đồng đến 60 triệu đồng |
| Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta | 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng | 60 triệu đồng đến 100 triệu đồng |
| Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta | 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng |
| Từ 03 héc ta trở lên | 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng | 200 triệu đồng đến 400 triệu đồng |
Ngoài ra, cá nhân nào sử dụng đất còn buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (trừ các trường hợp buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).
Như vậy, đối với trường hợp của chị Tuyết, chị có thể tố cáo hành vi vi phạm của người hàng xóm kia lên cơ quan chức năng có thẩm quyền. Đồng thời người hàng xóm đó sẽ bị phạt hành chính như trên và bắt buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
>> Xem thêm: [NĂM 2023] Chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không?
Quy định về hạn mức giao đất nuôi trồng thủy sản
Căn cứ theo Điều 129 Luật đất đai năm 2013 quy định về hạn mức giao đất nuôi trồng thủy sản, cụ thể như sau:
(1) Hạn mức giao đất nuôi trồng thủy sản cho mỗi cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp cụ thể như sau:
+ Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với những tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực đồng bằng sông Cửu Long và khu vực Đông Nam Bộ;
+ Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với những tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
(2) Trường hợp những hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.
(3) Hạn mức giao đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho các cá nhân, hộ gia đình đưa vào sử dụng theo quy hoạch để nuôi trồng thủy sản không quá hạn mức giao đất được quy định tại (1) và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình quy định tại (1) mục này.
Cơ quan Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho các cá nhân, hộ gia đình đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(4) Hạn mức giao đất nông nghiệp nuôi trồng thủy sản thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi cá nhân, hộ gia đình được thực hiện theo quy định tại (1), (2) và (3).
(5) Đối với những diện tích đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì cá nhân, hộ gia đình được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân, mỗi hộ gia đình.
Cơ quan nhà nước quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cá nhân, hộ gia đình đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp.
(6) Diện tích đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán và được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định pháp luật hiện hành.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
>> Xem thêm: Chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức: Thủ tục – Cách tính tiền
Thủ tục mua bán đất nuôi trồng thủy sản như thế nào?
Để thực hiện thủ tục mua bán đất nuôi trồng thủy sản, bạn cần phải thực hiện các bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ mua bán bao gồm
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ CCCD/CMND của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai.
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu 03/BĐS-TNCN.
+ Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01.
+ Những giấy tờ làm căn cứ xác định đối tượng miễn thuế, lệ phí (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cơ quan chức năng quản lý sẽ kiểm tra hồ sơ và xác định vị trí nhà đất gửi cho cơ quan thuế để xác minh nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Cơ quan thuế thông báo nghĩa vụ tài chính cho cá nhân làm hồ sơ
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Cá nhân làm hồ sơ nộp thuế trước bạ nhà đất, thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản. Biên lai thu thuế và lệ phí nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản chỉ được miễn khi chuyển nhượng đất đai giữa những trường hợp thuộc đối tượng miễn thuế theo quy định tại khoản 10, Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012 và năm 2014.
Ngoài những trường hợp này, bạn vẫn phải thực hiện đầy đủ các khoản thuế phí được quy định.
Bước 5: Nhận kết quả (Giấy chứng nhận)
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
