Việc định giá đất đai là rất cần thiết, đó chính là cơ sở để nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với mình. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thay thế bởi bất kỳ một tư liệu nào khác.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là tiền đề để xây dựng cơ sở kinh tế, ổn định đời sống dân sinh. Với vai trò như vậy, đất đai được xem là tài sản gắn với quyền lực tối cao của quốc gia. Kính mời quý khách hàng cùng với Tổng Đài Tư Vấn phân tích và tìm hiểu.
>>> Liên hệ Tổng Đài Tư Vấn để biết thêm chi tiết và giải thích cụ thể về xác định giá BDS miễn phí. Gọi ngay 1900.6174
Định giá đất là gì?
Căn cứ Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất được tính trên một đơn vị diện tích đất nhất định, giá đất được khi được tính giá trị phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật”.
Ở Việt Nam đất đai là tài nguyên thuộc quyền sở hữu của toàn thể nhân dân Việt Nam, Nhà nước Việt Nam là đại diện chủ sử hữu. Qua đó được quyền tiến hành giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất một cách ổn định, lâu dài.
Ngoài ra, Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích khác như vì mục đích thương mại, dịch vụ, từ thiện,…. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Định giá là quyền định đoạt cơ bản đối với đất của Nhà nước (Theo điều 13 Luật đất đai 2013) và là cơ sở để Nhà nước thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là tiền đề cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê… và Nhà nước cũng có quyền thu hồi đất theo những mục đích công khác nhau để phục vụ quá trình phát triển của đất nước.
Là công cụ của Nhà nước để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất. Đồng thời đất là một tài nguyên quan trọng, quyền sử dụng đất là một loại tài sản vì vậy giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường
Từ những phân tích trên, có thể hiểu giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp mà pháp luật quy định, căn cứ vào các điều kiện, thực trạng thực tế về tính hình phát triển kinh tế xã hội,….rồi tổng hợp để định ra giá cả cho một thửa hoặc nhiều thửa đất vào một thời điểm nhất định.
Giá đất chính là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
>>> Xem thêm: Các phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng 2023
Tại sao cần phải định giá đất?
Xuất phát từ chức năng quản lý của nhà nước, đảm bảo công bằng về nghĩa vụ giữa các chủ thể được nhà nước giao quyền sử dụng đất. Việc quy định giá là hết sức cần thiết, bởi một số lý do sau:
Thứ nhất, Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành trong quá trình giao dịch đất đai, đặt dưới sự kiểm soát của Nhà nước. Cùng với sự biến động của thị trường, giá đất cũng có sự thay đổi rõ rệt. Giá đất ảnh hưởng trực tiếp tơi lợi ích của các chủ thể tham gia các giao dịch liên quan đến đất.
Do đó có vai trò đặc biệt quan trọng và cần được xác định một cách cụ thể, rõ ràng và tương xứng với giá trị thực tế của mảnh đất đó.
Thứ hai, giá đất đai là một yếu tố đóng vai trò rất quan trọng trong quá trình quản lý đất đai của Nhà nước.Giá đất được nhà nước xác lập và giám sát bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp sau: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, các khoản phí, lệ phí của cá nhân tổ chức sử dụng đất, tiền phạt hành chính, bồi thường thiệt hại liên quan đến đất đai.
Thứ ba, Việc xây dựng khung pháp lý quy giá đất tạo cơ sở để các bên ước định giá khi tham gia các quan hệ mua bán đất.
Thứ tư, là tiền đề để các cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp khi có yêu cầu.
Thứ năm, Giá đất là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi có quyết định của Nhà nước yêu cầu người có quyền sử dụng đất phải thu hồi đất, giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng khi phát sinh.
Với những lý do trên đây, việc quy định định giá là hết sức cần thiết. Đó là hành lang pháp luật để nhà nước quản lý, kiểm tra, giám sát các giao dịch liên quan đến đất.
>>> Nếu có thắc mắc gì về vấn đề trên hãy liên hệ 1900.6174 để được Tổng đài tư vấn giải đáp miễn phí.
Vai trò của định giá đất?
Một công cụ đóng vai trò rất quan trọng của Nhà nước, thông qua kết quả định giá giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác. Việc định giá đóng có một số vai trò quan trọng như sau:
- Một, đó là cơ sở phục vụ các bên tiến hành các giao dich có đối tượng là quyền sử dụng đất, góp phần điều hoà, ổn định thị trường đất vốn đang nóng lên từng ngày.
- Hai là, cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố.
- Ba là, cơ sở cho Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản gắn liền với đất sau khi thu hồi.
Bên cạnh đó, còn nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai ,xây dựng và thực thi các quy định luật pháp về đất.
Vai trò của việc xác định giá vô cùng quan trọng trong việc quản lý của Nhà nước. Ngoài ra, là cơ sở để tạo dựng sự công bằng, bình đẳng giữa các bên trong quan hệ đất đai.
>>> Liên luật sư tư vấn miễn phí nếu bạn vẫn chưa hiểu vai trò của định giá một khu đất. Gọi ngay 1900.6174
Trình tự xây dựng định giá đất
Các chủ thể khi tiến hành Việc xây dựng, thì cần thực hiện đầy đủ theo trình tự sau:
– Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan có thẩm điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá; xây dựng các phương án giá đất theo quy định của pháp luật , sau đó trình UBND cấp tỉnh thẩm định, xem xét. Các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá độc lập có thể thay Sở tài nguyên và môi trường thực hiện việc khi có yêu cầu.
– Hội đồng thẩm định đất cấp tỉnh có thẩm quyền thực hiện việc thẩm định. Hội đồng này sẽ do chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập với vai trò thường trực của Sở Tài chính. Trong đó, trình độ chuyên môn của các thành viên phải đáp ứng được các điều kiện luật định và họ phải hoạt động một cách độc lập.
– Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá.
Gía đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (vượt hạn mức); tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
Như vậy, giá đất cụ thể xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời điểm nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân.
>>> Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trình tự thủ tục xác định giá miễn phí. Gọi ngay 1900.6174
Phương pháp định giá đất?
Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP,các phương pháp xác định giá khác nhau sẽ được áp dụng trong các trường hợp khác nhau, cụ thể:
– Phương pháp so sánh trực tiếp
Thông qua việc phân tích mức giá thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất có những đặc điểm tương tự về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, hình dạng , vị trí địa lý, giá trị kinh tế, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường để tiến so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên gọi là thửa đất so sánh.
– Phương pháp chiết trừ
Bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (tổng giá trị bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).Giá trị của mảnh đất có thể được xác định sau khi được chiết trừ.
– Phương pháp thu nhập
Đây là phương pháp tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng (thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí) thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá
– Phương pháp thặng dư
Đây là phương pháp đối với thửa đất có tiền năng kinh tế và được xác định bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Đây là phương pháp bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
>>> Xem thêm: Cách xuất hóa đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra sao?
Tư vấn cách định giá đất và tra cứu bảng giá đất
Cách xác định và tra cứu bảng giá đất là một quy trình phức tạp và đòi hỏi rất nhiều các điều kiện khác nhau. Sau đây Tổng Đài Tư Vấn xin đưa ra một số gợi ý để quý khách định giá và tra cứu bảng giá đất một cách dễ dàng và thuận tiện nhất:
Thứ nhất, Việc xác định được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
– Khi có quan có thẩm quyền tiến hành xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất.
– Khi các bên liên quan trong quan hệ đất đai, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành giải quyết khiếu nại về giá đất.
– Khi các bên tiến hành hoạt động giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể.
Thứ hai, Chính phủ là cơ quan có thẩm quyền quy định các Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá, hành nghề tư vấn.
Thứ ba, Việc xác định giá của tư vấn xác định phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013.
Thứ tư, Giá đất khi được tiến hành tư vấn là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.
Ngoài ra, để tra cứu bảng giá đất, quý khách chỉ cần tra cứu tại phụ lục X ban hành kèm theo nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 quy định về khung giá đất.
Như vậy, Tổng Đài Tư Vấn đã cung cấp toàn bộ thông tin liên quan đến vấn đề Định giá đất mà bạn đọc quan tâm. Đây là một quy trình quan trọng trong quá trình thầu đất nông nghiệp. Nó đảm bảo tính công bằng, minh bạch và chất lượng trong việc chọn nhà thầu và quản lý tài sản đất. Việc áp dụng phương pháp định giá chính xác và khoa học là cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững và hiệu quả.
>> Liên hệ Tổng Đài Pháp Luật để được tư vấn miễn phí từ A-Z cách thức để xách định giá một bất động sản. Gọi ngay 1900.6174
