Các phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng 2023

Xác định giá đất bằng cách nào? Khi định giá đất cần phải tuân thủ theo những nguyên tắc nào? Khi xác định giá có yêu cầu về thông tin như thế nào? Có mấy phương pháp xác định giá,….Bởi giá đất là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong thị trường bất động sản. Do đó có rất nhiều câu hỏi liên quan được đặt ra. Trong bài viết này, Tổng Đài Tư Vấn 1900.6174 sẽ cùng bạn đi tìm hiểu về cách xác định giá hiệu quả và nhanh chóng nhất.

>>>Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí về cách xác định giá của đất hiện nay. Gọi ngay: 1900.6174

 

Luật sư trả lời: 

Chào Chị Lan, Tổng Đài Tư Vấn  cảm ơn chị vì đã gửi thắc mắc đến chúng tôi. Sau khi tiếp nhận câu hỏi của Chị Lan, căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, luật sư của chúng tôi xin được đưa ra câu trả lời cụ thể như sau:

Giá đất là gì?

Giá đất là một trong những yếu tố quan trọng trong thị trường bất động sản. Nó được xác định bởi nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm vị trí địa lý, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, tiềm năng phát triển trong tương lai và tình trạng thị trường bất động sản.

• Trong một khu vực nào đó, giá đất có thể khác nhau tùy vào vị trí địa lý. Những miếng đất nằm ở vị trí đắc địa, gần trung tâm thành phố, gần các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên và khu vui chơi giải trí sẽ có giá đất cao hơn so với những miếng đất nằm ở vị trí xa trung tâm, ít tiện ích xung quanh.
• Diện tích cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất. Những miếng đất có diện tích lớn hơn thường có giá đất cao hơn so với những miếng đất có diện tích nhỏ hơn. Tuy nhiên, giá đất cũng phụ thuộc vào mục đích sử dụng của miếng đất đó. Các miếng đất có mục đích sử dụng làm nhà ở thường có giá đất cao hơn so với miếng đất có mục đích sử dụng làm đất trống hay đất nông nghiệp.
• Tình trạng pháp lý cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất. Những miếng đất có pháp lý rõ ràng sẽ có giá đất cao hơn so với những miếng đất có tình trạng pháp lý không rõ ràng, gặp vướng mắc trong quy hoạch hoặc tranh chấp về quyền sở hữu.
• Cơ sở hạ tầng cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất. Những miếng đất có cơ sở hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện, tiện ích xung quanh đầy đủ sẽ có giá đất cao hơn so với những miếng đất không có cơ sở hạ tầng tốt.
• Tiềm năng phát triển trong tương lai cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Những miếng đất nằm ở những khu vực đang phát triển, có tiềm năng phát triển trong tương lai sẽ có giá đất cao hơn so với những miếng đất nằm ở những khu vực không có tiềm năng phát triển.
• Tình trạng thị trường bất động sản cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Nếu thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tăng giá, giá đất sẽ tăng lên và ngược lại, nếu thị trường bất động sản đang trong giai đoạn giảm giá, giá đất sẽ giảm xuống.
• Giá đất không chỉ khác nhau giữa các vị trí địa lý khác nhau mà còn khác nhau giữa các tỉnh, thành phố và khu vực. Điều này là do mỗi địa phương có quy định riêng về giá đất dựa trên nhiều yếu tố khác nhau như mục đích sử dụng đất, quy hoạch, cơ sở hạ tầng, tình trạng kinh tế, thị trường bất động sản, và những yếu tố địa chính trị khác.
• Việc quy định giá đất theo địa phương là cần thiết để điều tiết thị trường bất động sản và đảm bảo sự công bằng cho các chủ sở hữu đất, nhà đầu tư và người dân. Tuy nhiên, cách tính giá đất cũng có thể khác nhau giữa các địa phương, dẫn đến sự chênh lệch giá đất giữa các khu vực.

Tóm lại, giá đất được xác định bởi nhiều yếu tố khác nhau và là một trong những yếu tố quan trọng trong thị trường bất động sản. Việc định giá đất là một quá trình phức tạp và cần phải có sự nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng từ nhiều khía cạnh khác nhau. Đối với các nhà đầu tư bất động sản, việc định giá đất là rất quan trọng để đưa ra quyết định mua bán và đầu tư phù hợp.

>>>Liên hệ luật sư giải đáp miễn phí giá đất là gì?. Gọi ngay: 1900.6174

Các phương pháp xác định giá đất hiện nay

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, để xác định giá đất, có thể sử dụng các phương pháp sau đây:

(1) Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp định giá đất phổ biến và đơn giản nhất, dựa trên việc so sánh giá trị của một miếng đất với các miếng đất tương tự khác đã được bán trong khu vực đó gần đây. Phương pháp này còn được gọi là phương pháp so sánh thị trường.

Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải có đủ thông tin về các giao dịch bất động sản tương tự đã diễn ra trong khu vực đó, bao gồm diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng và các yếu tố khác. Sau đó, giá trị của miếng đất sẽ được xác định bằng cách so sánh với các miếng đất tương tự đã được bán.

Phương pháp so sánh trực tiếp có ưu điểm là đơn giản, dễ hiểu và dễ áp dụng. Tuy nhiên, nó cũng có những hạn chế, ví dụ như:

• Khó tìm được các miếng đất tương tự hoàn toàn với miếng đất cần xác định giá trị.
• Các miếng đất tương tự có thể có những yếu tố khác nhau và do đó giá trị có thể chênh lệch.
• Các giao dịch bất động sản thường không công khai, dẫn đến khó khăn trong việc thu thập đầy đủ thông tin.

 (2) Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là một phương pháp định giá đất dựa trên giá trị của cấu thành bên trong miếng đất, bao gồm chi phí đất, chi phí xây dựng và chi phí phát triển. Phương pháp này còn được gọi là phương pháp chi phí.

Để sử dụng phương pháp chiết trừ, đầu tiên phải xác định chi phí đất, bao gồm giá trị của diện tích đất và chi phí các yếu tố khác như vị trí, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý và cơ sở hạ tầng.

Tiếp theo, phải xác định chi phí xây dựng, bao gồm chi phí vật liệu, chi phí nhân công và chi phí thiết kế. Sau đó, phải tính toán chi phí phát triển, bao gồm các chi phí liên quan đến việc phát triển miếng đất như chi phí quảng cáo, chi phí tiếp cận thị trường và chi phí hỗ trợ khác.

Cuối cùng, giá trị của miếng đất sẽ được tính bằng cách trừ đi các chi phí trên từ giá trị thị trường của bất động sản tương tự trong khu vực đó. Phương pháp này cho phép xác định giá trị của miếng đất dựa trên các yếu tố nội tại của miếng đất đó, bao gồm chi phí để xây dựng và phát triển miếng đất

Tuy nhiên, phương pháp chiết trừ cũng có một số hạn chế. Các chi phí xây dựng và phát triển có thể khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng và khu vực địa lý, do đó, cần phải đánh giá kỹ càng để đưa ra kết quả chính xác. Bên cạnh đó, phương pháp này còn phụ thuộc vào thông tin thị trường để xác định giá trị thị trường của bất động sản tương tự.

(3) Phương pháp thu thập

Phương pháp này dựa trên giá trị thu nhập mà miếng đất có thể sản sinh được, bao gồm thu nhập từ cho thuê hoặc giá trị bán lại. Phương pháp này đòi hỏi phải có thông tin rõ ràng về thu nhập và khả năng sản sinh thu nhập của miếng đất, nhưng nó có thể cung cấp một cơ sở hợp lý để xác định giá đất.Phương pháp này dựa trên tỷ lệ giữa giá trị thị trường của bất động sản và mức thu nhập mà bất động sản đó có thể mang lại.

Cụ thể, giá đất của một thửa đất được xác định bằng cách chia giá trị thực của thửa đất đó cho diện tích của nó. Giá trị này được tính bằng cách nhân mức thu nhập ròng trung bình mỗi năm trên một đơn vị diện tích đất với một tỷ lệ thương số được tính bằng cách chia lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm của ngân hàng thương mại nhà nước với mức thu nhập ròng trung bình mỗi năm trên một đơn vị diện tích đất.

Công thức để tính giá đất của thửa đất cần xác định: Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá

Trong công thức này, giá trị thửa đất cần định giá có thể được xác định bằng nhiều phương pháp khác nhau, bao gồm phương pháp định giá dựa trên giá trị thị trường, phương pháp định giá dựa trên thu nhập, phương pháp định giá dựa trên chi phí, hoặc phương pháp so sánh với các bất động sản tương tự trên thị trường.

 

 

 

 

(4) Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư (residual method) là một phương pháp định giá bất động sản dựa trên giá trị thặng dư, tức là giá trị của bất động sản sau khi đã trừ đi các chi phí sản xuất và lợi nhuận hợp lý. Phương pháp này dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản phải bằng giá trị của thu nhập mà bất động sản đó có thể mang lại trừ đi chi phí sản xuất và lợi nhuận hợp lý, và giá trị thặng dư sẽ phản ánh giá trị của bất động sản đó.

Cụ thể, trong phương pháp thặng dư, giá trị của bất động sản sẽ được tính bằng cách trừ đi chi phí sản xuất và lợi nhuận hợp lý từ giá trị thị trường của bất động sản tương tự. Chi phí sản xuất bao gồm các chi phí để xây dựng bất động sản từ đầu, trong khi lợi nhuận hợp lý là khoản lợi nhuận mà chủ sở hữu bất động sản có thể mong đợi từ việc sử dụng bất động sản đó trong một khoảng thời gian nhất định.

Phương pháp thặng dư có thể được sử dụng để định giá bất động sản khi không có đủ thông tin để sử dụng các phương pháp khác, hoặc khi bất động sản có đặc điểm độc đáo và không có bất động sản tương tự để so sánh.

(5) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một phương pháp định giá bất động sản dựa trên giá trị thị trường của các bất động sản tương tự. Phương pháp này sử dụng hệ số điều chỉnh để tính giá trị của một thửa đất dựa trên giá trị thị trường của các thửa đất tương tự về vị trí, kích thước, hình dạng, đặc điểm địa hình, tiềm năng phát triển và các yếu tố khác.

Cụ thể, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sẽ bắt đầu bằng việc tìm kiếm các bất động sản tương tự về các yếu tố trên thị trường gần đó và xác định giá trị thị trường của chúng. Sau đó, các yếu tố đặc biệt của thửa đất cần định giá sẽ được so sánh với các yếu tố của các bất động sản tương tự, và hệ số điều chỉnh sẽ được áp dụng để tính toán giá trị của thửa đất.

Hệ số điều chỉnh có thể được tính toán bằng cách chia giá trị trung bình của các bất động sản tương tự cho các yếu tố tương ứng của thửa đất cần định giá.

>>>Xem thêm: Giá bồi thường đất nông nghiệp – Quyền lợi của nông dân được đảm bảo

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp định giá bất động sản dựa trên giá trị thị trường của các bất động sản tương tự đã được bán gần đó. Nó là phương pháp định giá bất động sản phổ biến và được sử dụng rộng rãi trong thực tế, bao gồm việc định giá đất. Phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng giá trị của các thửa đất đã được bán gần đó để đánh giá giá trị của thửa đất cần định giá.

Các thửa đất so sánh này cần được chọn sao cho tương tự với thửa đất cần định giá về các yếu tố như vị trí, diện tích, hình dạng, đặc điểm địa hình, tiềm năng phát triển và các yếu tố khác. Sau đó, các thông tin về giá bán, các điều kiện giao dịch và các yếu tố khác của các thửa đất so sánh được thu thập và phân tích để tính toán giá trị của thửa đất cần định giá.

Phương pháp này có thể được sử dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

2. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là một phương pháp định giá bất động sản dựa trên giá trị thị trường của các bất động sản tương tự, nhưng trong trường hợp bất động sản cần định giá có tài sản gắn liền với đất. Phương pháp này được áp dụng khi có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với bất động sản cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp chiết trừ sử dụng giá trị thị trường của bất động sản tương tự để xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất. Để làm được điều này, trước tiên cần phải xác định giá trị thị trường của bất động sản tương tự đã bán gần đó. Sau đó, giá trị của tài sản gắn liền với đất cần định giá được xác định bằng cách trừ giá trị thị trường của bất động sản tương tự từ giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.

3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một phương pháp định giá bất động sản dựa trên thu nhập mà bất động sản có thể tạo ra trong tương lai. Phương pháp này thường được sử dụng để định giá các bất động sản đang được sử dụng để kinh doanh hoặc cho thuê, trong đó bất động sản có thể tạo ra các khoản thu nhập hoặc chi phí từ việc sử dụng đất.

4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá bất động sản dựa trên giá trị thặng dư dự kiến của bất động sản sau khi phát triển. Phương pháp này thường được sử dụng để định giá các thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Phương pháp thặng dư sử dụng các thông tin về tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính để tính toán giá trị thặng dư. Tổng doanh thu phát triển giả định bao gồm giá trị của các bất động sản mới được xây dựng hoặc các cải tạo đất đang được thực hiện. Tổng chi phí ước tính bao gồm các chi phí xây dựng, phát triển và quảng cáo để tiếp cận thị trường.

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một phương pháp định giá bất động sản dựa trên việc sử dụng các hệ số điều chỉnh để tính toán giá trị của đất. Phương pháp này thường được sử dụng để định giá đất trong các trường hợp như xác định giá đất để tính tiền thuê đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Các hệ số điều chỉnh được sử dụng để tính toán giá trị của đất bao gồm các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất như vị trí, hình dạng, diện tích, mục đích sử dụng, đặc điểm của khu vực, tình trạng thị trường, và các yếu tố khác.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí về điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất. Gọi ngay 1900.6174

Định giá đất cần theo nguyên tắc gì?

Việc định giá đất cần bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

1. Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá: Giá trị đất cần được định giá dựa trên mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Việc định giá đất phải được thực hiện dựa trên các quy định, luật pháp liên quan đến sử dụng đất của Nhà nước.

2. Theo thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất cũng là yếu tố quan trọng trong việc định giá đất. Giá trị đất cần phải được tính toán dựa trên thời hạn sử dụng đất tối đa được cấp phép.

3. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất: Giá trị đất cần được xác định dựa trên giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

4. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau: Nếu các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì giá trị đất cần được định giá ở mức giá như nhau.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí về định giá đất cần theo nguyên tắc gì? Gọi ngay 1900.6174

Hướng dẫn xác định giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thường được sử dụng trong việc tính toán tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Quá trình xác định giá đất theo phương pháp này có thể được thực hiện theo các bước sau:

1. Thu thập thông tin về đất: Thu thập thông tin về đất như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý, tình trạng thị trường, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất.
2. Xác định giá đất thực tế: Xác định giá đất thực tế là giá trị đất được định giá trên thị trường hiện tại, bao gồm giá trị giao dịch đất, giá trị thẩm định và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất hiện tại.
3. Xác định các hệ số điều chỉnh giá đất: Các hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm các yếu tố như: vị trí đất, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng thị trường, công năng sử dụng, tình trạng hạ tầng và các yếu tố khác. Mỗi yếu tố sẽ có một hệ số điều chỉnh tương ứng.
4. Áp dụng các hệ số điều chỉnh giá đất: Áp dụng các hệ số điều chỉnh giá đất lên giá đất thực tế để tính toán ra giá đất được điều chỉnh. Ví dụ: Nếu vị trí đất thuộc khu vực đông dân cư, thì hệ số điều chỉnh của vị trí đất sẽ cao hơn so với vị trí đất thuộc khu vực ít dân cư.
5. Xác định giá cuối cùng: Sau khi đã áp dụng các hệ số điều chỉnh giá đất, ta sẽ tính toán được giá đất cuối cùng. Giá đất cuối cùng sẽ được sử dụng để tính toán tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

 Lưu ý rằng, việc xác định giá theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cần phải được thực hiện một cách cẩn thận và chính xác, đảm bảo tính khách quan và minh bạch. Cũng cần phải tuân thủ các quy định, luật pháp liên quan đến việc định giá và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí Hướng dẫn định giá đất? Gọi ngay 1900.6174

Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp xác định giá đất

Khi áp dụng phương pháp định giá đất, ta cần tuân thủ các yêu cầu sau đây:

• Các thông tin về giá đất phải bảo đảm khách quan, trung thực và được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau như giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất.
• Nếu tại khu vực định giá đất không đủ thông tin, ta có thể thu thập thông tin từ khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá.
• Khi áp dụng các phương pháp định giá đất, ta cần ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại Điểm a Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.
• Các phương pháp định giá đất cần phải được thực hiện một cách cẩn thận và chính xác, đảm bảo tính khách quan và minh bạch.
• Trong quá trình định giá đất, ta cần tuân thủ các quy định, luật pháp liên quan đến việc định giá và sử dụng đất, đảm bảo tính hợp pháp và chính đáng của kết quả định giá.
• Như vậy mỗi phương pháp xác định giá đất có ưu điểm và hạn chế riêng, và phù hợp với một hoặc một số trường hợp cụ thể. Việc chọn sai phương pháp định giá đất có thể dẫn đến xác định sai giá trị đất, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.

Để tránh sai sót trong quá trình xác định giá đất, cần phải tuân thủ các quy định, luật pháp liên quan đến việc định giá và sử dụng đất, đảm bảo tính hợp pháp và chính đáng của kết quả định giá. Cần đưa ra quyết định xác định giá đất dựa trên nhiều nguồn thông tin khác nhau, đảm bảo tính khách quan và trung thực.

>>>Xem thêm: Hướng dẫn chuẩn nhất cách tách thửa đất nông nghiệp 2023

Trên đây là toàn bộ nội dung về cách xác định giá đất mà đội ngũ luật sư của Tổng Đài Tư Vấn đã nghiên cứu và tổng hợp được. Ngoài những nội dung tư vấn trong bài viết nếu bạn có bất kỳ nội dung nào chưa rõ cần được giải đáp đừng ngần ngại nhấc điện thoại lên và gọi điện ngay cho luật sư của chúng tôi qua điện thoại 1900.6174 để được tư vấn miễn phí.