Ký giáp ranh đất – Vấn đề nóng hổi của quản lý đất đai hiện nay

Ký giáp ranh đất là quá trình mà người sử dụng đất xác nhận và ghi lại ranh giới của mảnh đất mà họ sở hữu. Việc giáp ranh đất của cá nhân hoặc gia đình nhằm xác định rõ ranh giới đất giữa họ và các mảnh đất liền kề. Quá trình này thường được thể hiện thông qua việc lập bản mô tả ranh giới đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật,giáp ranh đất được định nghĩa như thế nào, cách xác định thửa đất và các vấn đề xung quanh giáp ranh đất ra sao? Tổng Đài Tư Vấn xin mời quý bạn theo dõi bài viết dưới đây để cập nhật những thông tin về pháp luật mới mẻ và hữu ích nhất! Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến những vấn đề nói trên, vui lòng liên hệ đến hotline 1900 6174 để được chúng tôi giải đáp một cách cụ thể và kịp thời nhất!

>>> Liên hệ ngay số hotline: 1900.6174 để được chuyên viên tư vấn miễn phí.

Ký giáp ranh đất là gì?

Ký giáp ranh đất đóng một vai trò rất quan trọng bởi nó chính là việc người sử dụng đất xác nhận ranh giới, mốc giới và ghi ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề với họ. 

Để sử dụng đất mà không ảnh hưởng và xâm lấn tới đất của người khác, cần phải ký giáp ranh sổ đỏ đất để dễ dàng hơn trong việc xác nhận tình trạng không có tranh chấp đất giáp ranh và không lấn chiếm đất với người sử dụng liền kề.

>>> Liên hệ hotline: 1900.6174 để được giải đáp mọi thác mắc miễn phí cùng chuyên viên.

Cách xác định ranh giới thửa đất

Theo quy định của Khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT – BTNMT, ranh giới thửa đất được xác định theo những bước cơ bản sau:

• Cán bộ đo đạc cần phải phối hợp với người dẫn đạc – người đó là công chức địa chính để được hỗ trợ và hướng dẫn trong việc xác định hiện trạng và ranh giới sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần phải phối hợp với người quản lý, sử dụng đất liên quan tiến hành xác định ranh giới trên thực địa, từ đó có thể đánh dấu đỉnh các thử đất bằng những cọc bê tông, cọc gỗ,….cùng với việc lập bản mô tả ranh giới đó để làm căn cứ chứng minh cho việc đo đạc đó.
• Người sử dụng đất cần xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất(có thể cung cấp các bản sao không cần công chứng, chứng thực).

Ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo tình hình mà người đó đang sử dụng, quản lý theo kết quả Giấy chứng nhận, bản án của Tòa, quyết định giải quyết tranh chấp của Tòa,…Trường hợp có tranh chấp về ranh giới của thửa đất thì cơ quan đo đạc đất có trách nhiệm báo cáo cho UBND xã, phường, thị trấn nơi đó để được giải quyết kịp thời.

Nếu trong trường hợp không thể giải quyết trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định theo ranh giới thực tế đang quản lý, sử dụng thì đo đạc theo ranh giới đó. Và nếu không xác định được cả ranh giới thực tế đang sử dụng thì sẽ đo khoang bao các thửa đất tranh chấp và lập thành bản mô tả thực trạng thửa đất đó.

>>> Xem thêm: Bạn cần biết đơn ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Khi sang tên sổ đỏ, chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh trong sổ đỏ không?

Theo quy định của pháp luật về đất đai, khi sang tên sổ đỏ và chuyển nhượng đất sẽ phải theo quy trình như sau:

>>> Nhanh tay gọi vào tổng đài 1900.6174 để được tư vấn miễn phí của chuyên viên.

Điều kiện của thửa đất được chuyển nhượng

Quy định của Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 đã nêu rõ về những điều kiện cần phải có để thửa đất được chuyển nhượng:

• Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật này.
• Đất không có tranh chấp với bất kì ai và nằm trong thời hạn đang sử dụng.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên – giúp đảm bảo việc thi hành án.

Bên cạnh đó, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sẽ không cần ký giáp ranh.

Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013, bên nhận chuyển nhượng sẽ không được thuộc các trường hợp như sau:

• Các tổ chức, cộng đồng tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hộ gia đình,…không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất khi pháp luật không cho phép.
• Tổ chức kinh tế không được nhận nhượng quyền sử dụng đất phòng hộ, đất rừng đặc dụng,…. Trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng thành quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Cá nhân và hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
• Cá nhân và hộ gia đình không được nhận chuyển nhượng  trong khu vực phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,…nếu như cá nhân và hộ gia đình không sinh sống trong các khu đó.

Như vậy, trừ những trường hợp kể trên thì bên nhận chuyển nhượng sẽ được chấp nhận nhưng vẫn cần tuân thủ quy định nghiêm ngặt từ Luật đất đai.

Điều kiện về chủ thể

Các bên chủ thể cần phải thỏa thuận theo ý nguyện của 2 bên với điều kiện là 2 bên đều có đủ năng lực hành vi dân sự.

Điều kiện về mục đích, nội dung

Nội dung và mục đích của hợp đồng chuyển nhượng sẽ tùy vào thỏa thuận giữa các bên.Tuy nhiên, nó sẽ không được vi phạm điều do Luật cầm và ảnh hưởng đến đạo đức xã hội.

Điều kiện về hình thức

Về hình thức, hợp đồng cần phải được viết rõ ràng và được công chức, chứng thực đúng và đủ theo quy định của Nhà nước và pháp luật đề ra.

Được đăng ký biến động theo đúng quy định(đăng ký sang tên sổ đỏ)

Điều kiện của giao dịch dân sự hợp pháp nói chung và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp có phát sinh hiệu lực nói riêng không yêu cầu phải ký giáp ranh đất.

Thủ tục ký giáp ranh

Dựa theo quy định của Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ – CP về thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sẽ có những bước như sau:

• Nộp hồ sơ đề nghị.
• Tiếp nhận hồ sơ.
• Giải quyết yêu cầu.
• Trả kết quả.

Ở giai đoạn bước 3, sẽ cần phải thực hiện nhiều công việc trong đó UBND xã, phường, thị trấn sẽ cần phải có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các việc như:

• Xác nhận hiện trạng đất có đúng với nội dung đăng ký không, nếu không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ – CP thì khi đó cần phải xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất xem có tranh chấp nào không.
• Trường hợp không có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện công việc nói trên, UBND sẽ cần thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đo địa chính và xem xét việc nộp bản trích đo địa chính của người sử dụng đất(trong trường hợp người đó có).
• Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, thời điểm sử dụng đất tại Ủy ban và khu dân cư nơi có đất với thời  hạn 15 ngày cũng như xem xét và xử lý các ý kiến phản ánh.

Như vậy, ở thủ tục cấp Giấy chứng nhận không tách rời giai đoạn ký hồ sơ ký giáp ranh đất thành thủ tục riêng biệt.

>>> Xem nhanh: Phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì có tốn nhiều chi phí không?

Có bắt buộc ký giáp ranh khi xin cấp sổ đỏ lần đầu không?

Nhìn chung, việc ký giáp ranh là không bắt buộc tùy thuộc vào những quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu, cụ thể về những trường hợp không bắt buộc ký giáp ranh:

Đối với trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ – CP hướng dẫn về Luật đất đai. Khi đề nghị xin cấp Giấy chứng nhận có các giấy tờ sau đây thì không cần ký giáp ranh và không cần xem xét việc đất có tranh chấp hay không:

• Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, chính phủ cách mạng lâm thời,…
• Các giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993 được Chính phủ quy định.

Chính vì thế, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất ổn định có các loại giấy tờ trên thì sẽ không phải nộp thêm giấy tờ nào nữa và sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà không cần ký giáp ranh.

Đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình ở liền kề không ký giáp ranh:Dựa trên quy định Điểm 2.4 Khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính và Khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khi người sử dụng đất liền kề vắng mặt rong thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất xác định theo bản mô tả của bên còn lại và bên đo thửa đất.

Trong thời gian 15 ngày kể từ ngày đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới cho UBND xã để xác nhận là vắng mặt cũng như niêm yết công khai và thông báo mà người sử dụng đất liền kề không có mặt, không khiếu nại thì ranh giới thửa đất sẽ chia theo bản mô tả đã lập.

Trong thời gian sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc ranh giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận và không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác nhận theo bản mô tả. 

Vậy trong trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt, bên còn lại có thể chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc thửa đất để UBND cấp xã xác nhận là vắng mặt.Trong thời gian đó, nếu bên vắng mặt không có ý kiến phản hồi, khiếu nại, tố cáo về việc đất có tranh chấp hoặc không có văn bản nào để xác nhận thì bên kia sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.

>>> Nhanh tay gọi vào tổng đài tư vấn miễn phí của chuyên viên: 1900.6174 liên hệ dể dàng.

Thủ tục giải quyết khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh đất

Biên bản ký giáp ranh đất sẽ được ký khi xảy ra 2 trường hợp:

• Khi yêu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Yêu cầu bổ sung hồ sơ giải quyết tranh chấp giữa 2 nhà có đất liền kề.

Như đã trình bày ở các mục trước, việc ký giáp ranh đất không bắt buộc khi yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện tại, không có văn bản pháp luật hay thông tư, nghị định nào từ chối tiếp nhận hồ sơ khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh. Nếu như vậy, trong trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh, bạn vẫn có thể nộp hồ sơ để yêu cầu việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được giải quyết.

>>> Liên hệ với chuyên viên về nhà đất miễn phí: 1900.6174 để được nhận tư vấn tận tình.

Biên bản ký giáp ranh

Theo quy định của pháp luật, mẫu biên bản ký giáp ranh có hình thức như sau:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
————

………., ngày…. tháng…. năm…….

BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH RANH GIỚI ĐẤT

Hôm nay, ngày…. tháng…năm, UBND………………. đã tiến hành khảo sát, xác định ranh giới, mốc giới thửa đất tại thực địa đối với thửa đất của:

Ông/bà:………………………………………………………..

Đang sử dụng đất tại: Phường/ xã…………………………….

Thành phố/ tỉnh:………………………………………………

Thửa đất số:…………..…….. Tờ bản đồ số:…………………

THÀNH PHẦN GỒM:

1. Đại diện UBND……………… và Cán bộ đo đạc
2. Ông/ bà:………………………………- Chức vụ: Chủ tịch UBND ……
3. Ông/ bà:………………………………- Chức vụ:……………………….
4. Ông/ bà:………………………………- Chức vụ: Cán bộ địa chính
5. Ông/ bà:………………………………- Chức vụ: Cán bộ đo đạc
6. Các chủ sử dụng đất tiếp giáp

1-…………………………………………

2-…………………………………………

3-…………………………………………

4-………………………………………….

Các bên đã tiến hành cắm mốc giới thửa đất tại thực địa, có sơ đồ trích lục hình thể thửa đất kèm theo và cùng ký tên vào biên bản.

Các chủ sử dụng đất tiếp giáp ký tên:

1………………………. 3…………………………..

2……………………… 4…………………………..

Chủ sử dụng đất (Ký,ghi rõ họ tên)

Cán bộ đo đạc (Ký,ghi rõ họ tên)

Cán bộ địa chính (Ký,ghi rõ họ tên)

TM UBND (Ký,ghi rõ họ tên)

Khi sử dụng biên bản, cần phải ghi đầy đủ, chính xác, rõ ràng từng thông tin để người có thẩm quyền nắm bắt được và xử lý biên bản 1 cách hiệu quả nhất.

>>> Nhắc máy lên gọi ngay cho các chuyên viên bằng số hotline: 1900.6174 gọi ngày để được tư vấn miễn phí.

Cách ghi đơn ký giáp ranh giữa các thửa đất

Đối với đơn đăng ký giáp ranh giữa các thửa đất sẽ cần được trình bày với những đề mục như sau:

• Họ tên của người đang sử dụng đất và địa chỉ của thửa đất.
• Họ tên tất cả người sử dụng đất liền kề với thửa đất cần ký giáp ranh và thông tin về số thửa cũng như là bản đồ(nếu có).
• Chữ ký và họ tên đầy đủ của từng người sử dụng đất – điều này thể hiện sự đồng ý là không có tranh chấp diễn ra.

>>>Hãy gọi ngay số hotline: 1900.6174 để được tư vấn miễn phí chuyên sâu cùng các chuyên viên.

Một số lưu ý khi ký giáp ranh

Lưu ý đầu tiên khi ký giáp ranh đó là ký giáp ranh không phải một thủ tục riêng biệt:

Dựa theo quy định của Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ – CP về thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sẽ có những bước như sau:

• Nộp hồ sơ đề nghị.
• Tiếp nhận hồ sơ.
• Giải quyết yêu cầu.
• Trả kết quả.

Ở giai đoạn bước 3, sẽ cần phải thực hiện nhiều công việc trong đó UBND xã, phường, thị trấn sẽ cần phải có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các việc như:

• Xác nhận hiện trạng đất có đúng với nội dung đăng ký không, nếu không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ – CP thì khi đó cần phải xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất xem có tranh chấp nào không.
• Trường hợp không có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện công việc nói trên, UBND sẽ cần thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đo địa chính và xem xét việc nộp bản trích đo địa chính của người sử dụng đất(trong trường hợp người đó có).
• Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, thời điểm sử dụng đất tại Ủy ban và khu dân cư nơi có đất với thời  hạn 15 ngày cũng như xem xét và xử lý các ý kiến phản ánh.

Như vậy, trong quá trình cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, Nhà nước không tách khâu ký giáp ranh thành 1 thủ tục riêng biệt.

Điều thứ hai cần phải lưu ý đó là khi hàng xóm không ký giáp ranh, vẫn có thể nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Quy định tại Khoản 11 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT – BTNMT nêu ra các trường hợp từ chối tiếp nhận việc cấp Giấy chứng nhận như sau:

• Nhận được văn bản từ Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại yêu cầu hoặc dừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng.
• Chủ sở hữu là đối tượng cần thi hành án theo quy định hoặc có thông báo để kê biên tài sản thi hành án.
• Nhận được văn bản của các cơ quan có thẩm quyền tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận tranh chấp đất đai.

Như vậy, ngoài các trường hợp trên thì việc hàng xóm có ký giáp ranh hay không sẽ không ảnh hưởng và cơ quan có thẩm quyền vẫn tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều thứ ba cần phải lưu ý khi ký giáp ranh đất đó là Việc cấp Giấy chứng nhận không hoàn toàn phụ thuộc vào việc ký giáp ranh của người sử dụng đất liền kề.

Dựa theo các quy định về việc cấp giấy chứng nhận tại Điều 100, 101 Luật đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ – CP,….cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành khác, không có văn bản nào quy định về việc từ chối tiếp nhận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất liền kề không ký giáp ranh.

Trên thực tế, các trường hợp bị từ chối hoặc không được cấp Giấy chứng nhận dù đã nộp hồ sơ vì lí do có tranh chấp liên quan đến khu đất đó.

Chính vì vậy, Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn đã nêu rõ chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện theo quy định thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận. Sở dĩ pháp luật không đưa ra trường hợp người sử dụng đất không ký giáp ranh là trường hợp để từ chối cấp Giấy chứng nhận vì nó ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của những người sử dụng đất và khả năng mâu thuẫn, ganh ghét dẫn đến việc không ký có thể sẽ xảy ra. 

Nhìn chung, không thể vì những lý do cá nhân mà gây khó khăn cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu có tranh chấp, hãy đến UBND cấp xã, phường, thị trấn để hòa giải nếu không được thì gửi lên UBND cấp cao hơn(huyện, tỉnh).Chỉ khi nhận được quyết định của Tòa án về mảnh đất có tranh chấp thì mới chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc ký giáp ranh đất hiện vẫn đang là vấn đề gây tranh cãi trong nhiều tình huống, nhưng nếu mọi người thực hiện theo đúng thủ tục và quy định của pháp luật thì việc ký giáp ranh cũng sẽ không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

>>> Để giải đấp thắc mắc liên quan liên hệ: 1900.6174 để được chuyên viên tư vấn miễn phí.

Trên đây là toàn bộ những thông tin chia sẻ của Tổng Đài Tư Vấn về “Ký giáp ranh đất” cụ thể về các quy định liên quan đến giáp ranh đất, thủ tục, biên bản và cách giải quyết các tranh chấp trong vấn đề này,….Nếu như các bạn có nhu cầu tư vấn các vấn đề pháp luật hay còn thêm thắc mắc nào khác liên quan đến giáp ranh đất thì có thể liên hệ ngay đến chúng tôi thông qua số hotline sau đây 1900 6174 để được hỗ trợ và tư vấn một cách nhanh nhất!