Điều kiện để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư là vấn đề luôn được người dân quan tâm hàng đầu. Bởi lẽ, do nhu cầu, mục đích sử dụng đất ngày càng khác nhau. Người dân có xu hướng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư ngày càng nhiều, và nhiều câu hỏi đặt ra là làm thế nào để chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm đất ở, cần điều kiện gì, thủ tục các bước như thế nào, thời gian mất bao lâu và chi phí ra sao.

Tất cả những thắc mắc của quý bạn đọc, sẽ được chúng tôi giải đáp một cách cụ thể và chi tiết nhất. Nếu còn vướng mắc hay gặp tình huống nào khó khăn trong quá trình chuyển bị chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư, xin hãy liên hệ tới tổng đài tư vấn của chúng tôi theo số điện thoại 1900 6174, bạn sẽ được đội ngũ Luật sư chuyên môn cao và nhiều kinh nghiệm của Tổng Đài Tư Vấn chúng tôi tư vấn. 

>>>Luật sư giải đáp miễn phí các quy định pháp luật liên quan đến chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Gọi ngay: 1900.6174

 

Câu trả lời từ Luật sư: 

Kính chào chị! Cảm ơn chị đã dành thời gian đọc thông tin trên website của chúng tôi, phía Luật sư chúng tôi đã nhận được câu hỏi của chị và xin được trả lời như sau:

Đất nông nghiệp, đất thổ cư là gì?

Đầu tiên tôi xin giải thích cho chị hiểu rõ về khái niệm “đất thổ cư” và “đất nông nghiệp”. 

Tùy vào mục đích sử dụng, đất đai được chia làm 3 nhóm: 

– Đất nông nghiệp, theo Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 gồm: 

• Đất trồng cây hàng làm
• Đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác
• Đất rừng sản xuất 
• Đất rừng phòng hộ 
• Đất đặc dụng 
• Đất nuôi trồng thuỷ sản 
• Đất làm muối 

– Đất phi nông nghiệp, bao gồm: 

• Đất ở 
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan 
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng 
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp: Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; Đất xây dựng cơ sở văn hoá, xã hội, y tế; Giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. 

– Đất chưa sử dụng: Gồm các loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng 

Đất thổ cư là tên gọi phổ biến của người dân thường hay sử dụng, được hiểu là đất cho phép ở, được xây dựng nhà cửa, quán xá, phục vụ nhu cầu đời sống. Nhưng theo Luật đất đai, thì không có đất nào gọi là đất thổ cư, mà là đất ở. Gồm đất ở tại nông thôn (ONT) và đất ở đô thị (OĐT). Dựa vào Điều 125 khoản 1 Luật đất đai năm 2013: 

“Đất ở do hộ gia đình; cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng ổn định và lâu dài, không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn. Đất thổ cư là loại đất có giá cao và thường đa số người dân đều muốn chuyển lên đất thổ cư 

Như vậy, sự khác biệt rõ nhất có thể thấy ở đất thổ cư và đất nông nghiệp là mục đích sử dụng. Đất nông nghiệp là để làm nông, không xây dựng được nhà ở và đất ở là để ở. Muốn xây dựng được nhà ở trên đất nông nghiệp thì phải xin chuyển mục đích sử dụng đất. Trong quá trình đọc và tìm hiểu, chị và quý bạn đọc có thắc mắc gì thêm xin liên hệ với chúng tôi qua tổng đài tư vấn 1900 6174, để được hỗ trợ và giải đáp nhanh nhất. 

>>>Luật sư giải đáp miễn phí Đất nông nghiệp, đất thổ cư là gì? Gọi ngay: 1900.6174

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư cần đáp ứng điều kiện gì?

Căn cứ vào Điều 52 Luật đất đai năm 2013 về chuyển đổi đất, quy định như sau:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất 

Qua đó, có thể thấy rằng khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, cần đáp ứng đủ 2 điều kiện nêu trên: Được Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho hộ gia đình; cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất, kế hoạch chuyển đổi mục đích hàng năm được cơ quan cho phép, nếu không cho phép thì phải đợi, kế hoạch chuyển đổi hàng năm đều được công khai.

Nếu số lượng đất vượt quá quy định số lượng đất được chuyển đổi trong một năm, thì người dân phải đợi năm sau và việc chuyển đổi phải phù hợp với mục đích cá nhân; hộ gia đình. 

Về phần khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phải hoàn thành đầy đủ thủ tục. Theo Khoản 1 Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định: Đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích sử dụng đất. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cần chuẩn bị đơn xin phép chuyển đổi và giấy chứng nhận số đỏ. 

Căn cứ vào Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các bước chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tiến hành như sau: 

– Chuẩn bị hồ sơ: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

– Nộp hồ sơ: Trực tiếp tại phòng Tài nguyên và Môi trường 

– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra, xác minh hồ sơ 

– Sau quá trình kiểm tra hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho cá nhân; hộ gia đình thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

Trên đây, là toàn bộ điều kiện và quá trình, thủ tục khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện thủ tục hay tiếp nhận tư vấn, chị và bạn đọc còn vấn đề thắc mắc liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, về các vấn đề pháp lý xung quanh xin hãy liên hệ tới tổng đài chúng tôi 1900 6174 để được đội ngũ Luật sư tư vấn và giải đáp mọi thắc mắc. 

>>>Luật sư giải đáp miễn phí các bước tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Gọi ngay: 1900.6174

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết?

Đất thuộc quyền sở hữu của toàn dân, nhưng trên nguyên tắc Nhà nước có thẩm quyền định đoạt đất đai, quyết định quyền sử dụng, thời hạn và đặc biệt là thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bởi Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Căn cứ vào Điều 59 Luật đất đai năm 2013. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: 

1. Ủy ban cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 

• Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức 
• Giao đất đối với cơ sở tôn giáo
• Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài 
• Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài…

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trong các trường hợp sau:

• Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình; cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích 0,5 héc ta trở nên thì phải có văn bản chấp thuận của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định. 
• Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Qua Điều luật trên, có thể thấy có cơ quan thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân là Uỷ ban nhân dân cấp tính và Uỷ ban nhân dân cấp huyện tùy theo người sử dụng đất là ai. Nếu là giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích đối với tổ chức; cá nhân Việt Nam định cư nước ngoài; cho thuê đất thì là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Còn đối tượng là cá nhân; hộ gia đình trong nước muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền cho phép là Uỷ ban nhân dân cấp huyện. 

>>>Luật sư giải đáp miễn phí cơ quan có thẩm quyền quyết định chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Gọi ngay: 1900.6174

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư hạn mức thế nào?

Nhà nước ban hành quyết định giao đất để cá nhân có quyền thụ hưởng nhu cầu sử dụng đất. Nhưng không phải cá nhân; hộ gia đình được giao số đất bao nhiêu, như thế thế nào theo đúng ý muốn, mà phải căn cứ vào các quy định chặt chẽ của  pháp luật. Cá nhân; hộ gia đình phải tuân thủ hạn mức giao đất được quy định, là số diện tích đất tối đa được Nhà nước cấp phép 

Căn cứ vào Điều 70, Luật đất đai năm 2013 hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, người chuyển đổi phải thực hiện việc chuyển đổi theo hạn mức. 

• Giao đất trồng cây hàng năm, đất trồng thuỷ sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, không quá ba héc ta đối với mỗi loại đất 
• Giao đất trồng cây lâu năm cho hộ gia đình; cá nhân không quá 10 héc-ta 
• Trường hợp hộ gia đình; cá nhân được giao nhiều loại đất, bao gồm đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, thì tổng hạn mức giao đất không quá 5 héc-ta 
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là không quá hai mươi lăm héc ta 

Bên cạnh đó, hạn mức giao đất còn không được vượt quá 30 hecta đối với xã, phường, thị trấn, trung du, miền núi.

Như vậy, hạn mức giao đất tùy vào từng loại cây trồng và mục đích. Việc cấp đất phải đảm bảo khách quan, đúng quy định của pháp luật. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất cho cá nhân; hộ gia đình, sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước quy định. Hạn mức của đất trống, đồi trọc không được vượt quá quy định tại khoản 1,2,3 Điều 129.  

>>>Xem thêm: Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất năm 2023 chi tiết nhất

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư mất bao nhiêu tiền?

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư phải được cấp phép bởi cơ quan có thẩm quyền, và phí chuyển đổi mục đích chuyển đổi mục đích sử dụng cũng được quy định trong Điều 5 Nghị định 45/2014 của Chính Phủ. 

Đối với các tổ chức; hộ gia đình Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá ở ( – ) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi sử dụng.

Đối với cá nhân; hộ gia đình: Chuyển từ đất vườn, ao không được công nhận là đất ở sang làm đất ở, thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Có thể thấy có 2 trường hợp chuyển đổi sử dụng được tính bằng công thức 50% chênh lệch là: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà không được công nhận là đất ở sang làm đất ở và đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với nhà nhưng tách ra thành các thửa riêng sang đất ở.

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50%  nhân với tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. 

“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Quá trình chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở phải trả các khoản sau: 

• Nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận: 100.000 đồng 
• Lệ phí trước bạ: (Giá đất tại bảng giá đất nhân với diện tích) nhân với 0,5% 

>>>Xem thêm: Cách tính tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất chính xác nhất

Trên đây là toàn bộ những vấn đề pháp lý xung quanh việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Nếu còn những vấn đề, tình huống liên quan đến việc chuyển đổi đất, chị Thu và quý bạn đọc có thể liên hệ với chúng tôi qua Tổng Đài Tư Vấn 1900 6174. Đội ngũ Luật sư với kinh nghiệm chuyên môn cao và nhiều năm kinh nghiệm, sẽ gửi đến anh chị câu trả lời chi tiết và nhanh nhất. 

 

Liên hệ chúng tôi

✅ Dịch vụ luật sư	⭐️ Chuyên nghiệp: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
✅ Dịch vụ xử lý nợ xấu, nợ khó đòi	⭐️ Đúng pháp luật – Uy tín
✅ Dịch vụ ly hôn	⭐️ Nhanh – Trọn gói – Giải quyết trong ngày
✅ Dịch vụ Luật sư riêng	⭐️ Uy tín: Dành cho cá nhân – gia đình – doanh nghiệp
✅ Dịch vụ Luật sư Hình sự	⭐️ Nhanh chóng – Hiệu quả
✅ Dịch vụ Luật sư tranh tụng	⭐️ Giỏi – Uy tín – Nhận toàn bộ vụ việc
✅ Dịch vụ Luật sư doanh nghiệp	⭐️ Tư vấn thường xuyên cho doanh nghiệp