Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án thì có đất trong khu công nghiệp, đất nông nghiệp và cả loại đất đang trong dự án. Vậy thì, đối với đất dự án, việc chuyển nhượng quyền sử dụng được quy định như thế nào? Có phải đất dự án nào cũng được chuyển nhượng hay không? Hãy tham khảo bài viết dưới đây của Tổng Đài Tư Vấn để biết thêm thông tin chi tiết. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ ngay: 1900.6174 để được giải đáp nhanh chóng nhất.

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án? Gọi ngay: 1900.6174

Đất dự án là gì?

Đất dự án (đất nền dự án) là những lô đất thuộc dự án quy hoạch của chủ đầu tư. Những đất này còn nguyên trạng thái ban đầu và chưa tiến hành xây dựng.

Đất dự án có được chuyển nhượng không?

Nếu như không thuộc trường hợp dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư 2014, đất dự án được phép chuyển nhượng.

Theo đó, các trường hợp dự án đầu tư bị chấm dứt hợp đồng là:

Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án
Theo hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp quy định các điều kiện chấm dứt hoạt động.
Dự án hết thời hạn hợp đồng.
Nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động những dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2, 3 Điều 47 của Luật Đầu tư.

Những dự án đầu tư mà nhà đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất/không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi đất hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư
Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động và cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hay đại diện hợp pháp của họ.
Sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đã đăng ký và cũng không thuộc trường hợp được giãn tiến độ.
Những dự án đầu tư bị chấm dứt hợp đồng theo bản án, quyết định của Tòa án, Trọng tài.

Vì vậy, đất dự án có thể được chuyển nhượng trừ các trường hợp đất dự án bị chấm dứt hợp đồng được nêu ở trên.

>>> Đất dự án có được chuyển nhượng không? Gọi ngay: 1900.6174

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án

Những điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án được quy định theo NĐ 43/2014/NĐ-CP

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án

Căn cứ theo Điều 41 của Nghị Định, đối với đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở; cung cấp các dịch vụ thiết yếu như thu gom rác thải, cấp điện, cấp, thoát nước.
Chủ đầu tư cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)
Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều 41 NĐ này.

Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

>>> Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án? Gọi ngay: 1900.6174

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư

Theo Điều 42, quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

Có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai
Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)
Người nhận chuyển nhượng xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật.

Ngoài những điều kiện với một trong hai trường hợp trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án còn phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

>>> Xem thêm: Đất nông nghiệp khác là gì? Theo luật đất đai 2013 quy định như thế nào?

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án sẽ có trường hợp đất có thu tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền. Vậy liệu rằng, quy trình thủ tục chuyển nhượng có khác nhau hay không? Mời bạn tiếp tục tham khảo những thông tin dưới đây

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất

Đối với trường hợp chuyển nhượng đất có thu tiền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật được tiến hành như sau:

Bước 1: Các bên thực hiện việc chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng dự án nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án cho Văn phòng đăng ký đất đai bao gồm Hợp đồng chuyển nhượng dự án.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra hồ sơ và nếu hợp lệ thì tiếp tục tiến hành một số công việc sau:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính nếu phải thu.
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 4: Bên nhận Giấy chứng nhận tại nơi nộp hồ sơ.

Theo đó, việc làm thủ tục chuyển nhượng đất có thu tiền sử dụng đất cần tuân theo quy định của pháp luật, nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền và sau một quá trình nhất định thì nhận Giấy chứng nhận tại nơi đã nộp hồ sơ.

>>> Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất? Gọi ngay: 1900.6174

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất

Bước 1: Bằng tài sản gắn liền với đất, các bên tiến hành mua bán, góp vốn theo quy định của luật dân sự.
Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án bao gồm Giấy chứng nhận (đã cấp) và hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 3: Văn phòng đăng ký tiếp nhận hồ sơ rồi lập hồ sơ để cho các bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất có thể tiếp tục thuê đất.
Bước 4: Cơ quan tài nguyên môi trường tiến hành những hoạt động sau:
- Thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất.
- Ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê.
- Thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản.
Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện một số công tác sau:
- Gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
- Gửi Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Đất dự án mà Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất được chuyển nhượng theo thủ tục như trên. Về cơ bản, thủ tục này không quá khác so với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung.

>>> Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất? Gọi ngay: 1900.6174

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án có mất phí không?

Lệ phí trước bạ: tỷ lệ phần trăm lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Thuế TNCN: 2% giá trị chuyển nhượng (Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC)
Các loại lệ phí khác:
- Lệ phí địa chính: 15.000đ (Khoản 2 Điều 3 TT02/2014/TT-BTC.
- Lệ phí thẩm định: bằng 0,15% giá trị sang tên chuyển nhượng (từ 100.000đ – 5.000.000đ/trường hợp)
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận: khác nhau tùy theo tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (TT 250/2016/TT-BTC

Chính vì vậy, quá trình chuyển nhượng đất nói chung, đất trong dự án nói riêng không chỉ xét đến điều kiện, thủ tục mà còn phải thanh toán một số chi phí, lệ phí từ việc thẩm định đất cho đến lệ phí cấp giấy chứng nhận để đảm bảo việc chuyển nhượng được diễn ra thuận lợi, đúng quy định pháp luật.