Thủ tục, chi phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư năm 2023

khung-gia-dat-trong-cay-lau-nam

Ngày nay có nhiều trường hợp cá nhân, hộ gia đình sở hữu bất động sản là đất thổ cư trên cùng thửa với đất ao, điều này gây khó khăn cho họ khi muốn bán phần diện tích đất đó hoặc muốn xây dựng nhà ở, để tăng giá trị của đất cũng như tận dụng được phần diện tích đất vốn có, người ta nghĩ đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao sang đất thổ cư. Tuy nhiên, các thủ tục, chi phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư khá phức tạp và dễ xảy ra sai sót. Chính vì vậy, qua bài viết này Luật sư của Tổng Đài Tư Vấn sẽ cung cấp cho bạn đọc một số vấn đề về phí chuyển đổi đất ao sang đất ở theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp cần Luật sư tư vấn và hỗ trợ giải quyết khẩn cấp, hãy liên hệ ngay với Luật sư qua số điện thoại 1900.6174 để được hỗ trợ kịp thời!

cac-chi-phi-chuyen-doi-dat-ao-sang-dat-tho-cu
Các chi phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư 2023

Chuyển đất ao lên đất thổ cư có được không?

Anh Mạnh (Gia Lai) đặt câu hỏi như sau:

“Tôi năm nay 30 tuổi, có vợ và một con trai 07 tuổi. con trai tôi hiện cũng đang đi học. Trước khi kết hôn, tôi được ba mẹ để lại một mảnh đất 500m2, khoảng 300m2 mảnh đất là đất thổ cư, tôi đã xây nhà và sinh sống trên đó, 200m2 còn lại là đất ao. Đến nay, tôi muốn bán phần đất ao đi để có tiền trang trải cuộc sống và lo cho tương lai của con tôi sau này. Thế nhưng vì là đất ao nên giá trị thấp, bán đi chẳng được bao nhiêu, tôi muốn hỏi tôi có thể chuyển đất ao lên đất thổ cư có được không?”

 

>> Luật sư tư vấn chính xác có được chuyển đất ao lên đất ở không, gọi ngay 1900.6174

Trả lời:

Chào anh Mạnh, cảm ơn anh đã gửi câu hỏi cho chúng tôi! Sau khi tham khảo quy định pháp luật, Luật sư giải đáp như sau:

Pháp luật không quy định cụ thể đất ao là gì, Điều 103 Luật Đất đai 2013 quy định đất phần đất vườn, ao của cá nhân, hộ gia đình được xác định là đất ở với điều kiện phần diện tích ao, vườn đó phải nằm trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Sau khi xác định phần diện tích đất ở, phần diện tích đất ao, vườn còn lại được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định của nhóm đất nông nghiệp.

Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Đối với đất ao, thông thường là đất nuôi trồng thủy sản, nên được xếp vào nhóm đất nông nghiệp, hoặc xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp, nếu chưa được sự cho phép của nhà nước thì chủ sở hữu không được xây dựng nhà ở. Các cứ quy định về các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất, đất ao là đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp vẫn được phép chuyển sang đất thổ cư nếu được sự cho phép của nhà nước. Theo đó, phần diện tích 200m2 của anh Mạnh là đất ao vẫn được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư nếu được sự đồng ý của cơ quan nhà nước.

Trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nếu anh Mạnh còn bất kỳ vướng mắc nào về thủ tục, chi phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư, anh có thể liên hệ Luật sư Tổng Đài Tư Vấn qua số điện thoại 1900.6174 để được tư vấn luật đất đai miễn phí!

Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi đất ao sang đất ở

>> Luật sư tư vấn chính xác tiền sử dụng đất và lệ phí chuyển đất ao sang đất thổ cư, gọi ngay 1900.6174

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở lên đất thổ cư

Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất áp dụng đối với 02 trường hợp cụ thể:

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở.

– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Để xác định mức phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chúng ta tiến hành các bước sau:

Bước 1: Xác định đúng vị trí thửa đất

Đây là bước rất quan trọng, yêu cầu độ chính xác cao, bởi việc xác định này một phần đóng vai trò quyết định giá đất tại bảng giá đất theo từng vị trí.

Bước 2: Xác định giá đất tại bảng giá đất

Việc xác định giá đất gồm 02 trường hợp như sau:

– Xác định giá đất ở để tính tiền theo giá đất ở (xem thửa đất cần chuyển thuộc vị trí 1, 2, 3 hay 4).

– Xác định giá đất nông nghiệp để tính tiền theo giá đất nông nghiệp.

Trên thực tế, nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa giá đất tại bảng giá đất và giá đất thị trường, việc xác định giá đất tại bảng giá đất là bước phức tạp, nếu xác định sai giá đất thì mức tiền sử dụng đất phải thu cũng sẽ bị tính sai.

Bước 3: Tính tiền sử dụng đất

Công thức để tính tiền sử dụng đất phải thu:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Lưu ý: Tiền sử dụng đất theo giá đất ở, đất nông nghiệp được tính tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển từ đất vườn, đất ao khi thuộc đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất lên đất thổ cư

Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, đất ao khi thuộc đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất lên đất thổ cư được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Chuyển từ đất vườn, ao có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng lên đất thổ cư

Tùy vào nguồn gốc được nhận chuyển nhượng mà người dụng đất có thể phải nộp 50% mức chênh lệch giữa đất ở với đất nông nghiệp nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở lên đất thổ cư; nộp 100% mức chênh lệch nếu chuyển từ đất vườn, ao có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng lên đất thổ cư.

Dù đã có hướng dẫn cũng như quy định về cách tình tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng, các trường hợp xác định không đúng thửa đất, hoặc xác định sai giá đất cũng dẫn đến hậu quả là tính sai tiền sử dụng đất phải thu. Do vậy, nếu cần sự hỗ trợ trong quá trình tính tiền sử dụng đất, chi phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư, bạn có thể liên hệ với Luật sư qua số điện thoại 1900.6174 để được hướng dẫn chính xác nhất!

Cách tính các khoản phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư

>> Luật sư tư vấn chính xác các khoản phí chuyển đất ao sang đất ở theo quy định, gọi ngay 1900.6174

Cách tính lệ phí trước bạ khi chuyển lên đất thổ cư

Về nguyên tắc, đóng lệ phí trước bạ phát sinh khi có đăng ký quyền sử dụng đất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không làm phát sinh việc đăng ký quyền sử dụng đất nên không cần nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, có một trường hợp ngoại lệ khi chuyển mục đích sử dụng đất vẫn đóng lệ phí trước bạ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC.

Theo đó, trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì thuộc diện phải đóng lệ phí trước bạ.

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, công thức tính lệ phí trước bạ với đất như sau:

Giá tính lệ phí trước bạ với đất = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành x 0,5%

Phí thẩm định hồ sơ khi chuyển lên đất thổ cư

Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành quy định về phí thẩm định hồ sơ khi chuyển lên đất thổ cư, nhưng hầu hết các tỉnh, thành đều không thu khoản phí này. Hiện nay, một số nơi thu khoản phí thẩm định hồ sơ khi chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể:

– Tỉnh Hòa Bình (xem mức thu tại Nghị quyết 277/2020/NQ-HĐND).

– Tỉnh Quảng Ninh (xem mức thu tại Nghị quyết 62/2017/NQ-HĐND).

– Tỉnh Hà Nam (xem mức thu tại Nghị quyết 18/2020/NQ-HĐND).

Trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nếu bạn đọc còn bất kỳ vướng mắc nào về lệ phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư, hãy liên hệ Luật sư qua số điện thoại 1900.6174 để được tư vấn luật miễn phí!

cach-tinh-le-phi-chuyen-doi-dat-ao-sang-dat-tho-cu
Cách tính lệ phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư

Thời hạn nộp các khoản tiền, phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư

>> Luật sư tư vấn chính xác các thời hạn nộp tiền sử dụng đất, phí chuyển đất ao sang đất thổ cư, gọi ngay 1900.6174

Theo quy định tại khoản 4, khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP thời hạn nộp các khoản phí chuyển đổi đất ao sang thổ cư như sau:

Tiền sử dụng đất: Người có nghĩa vụ nộp tiền phải nộp 50% tiền sử dụng đất chậm nhất là 30 ngày kể từ khi ban hành thông báo, và hoàn thành nghĩa vụ nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại chậm nhất trong vòng 90 ngày kể từ ngày thông báo được ban hành.

Lệ phí trước bạ: Người có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ chậm nhất 30 ngày kể từ ngày thông báo được ban hành.

Nếu bạn đọc còn nhiều câu hỏi liên quan đến thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư, hãy liên hệ chúng tôi qua số điện thoại 1900.6174 để được hỗ trợ giải đáp.

Trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nếu bạn đọc còn bất kỳ vướng mắc nào về thời hạn nộp tiền, phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư, hãy liên hệ Luật sư qua số điện thoại 1900.6174 để được tư vấn nhanh chóng nhất!

Thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở

Anh Hòa (Bình Dương) có câu hỏi như sau:

“Tôi kết hôn đã lâu và có một con trai 22 tuổi. Tôi có một mảnh đất do ông bà để lại, một phần ba mảnh đất là đất ao, phần còn lại là đất thổ cư tôi đã xây nhà ở. Nay con tôi đã lớn, tôi muốn cho con tôi phần đất để xây nhà ở và làm ăn. Nhưng phần diện tích đất hiện tại là đất ao nên không thể xây nhà ở. Tôi muốn thủ tục để chuyển đổi đất ao sang đất ở được làm như thế nào?”

 

>> Luật sư tư vấn và hỗ trợ thực hiện thủ tục chuyển đất ao sang đất thổ cư nhanh chóng nhất, gọi ngay 1900.6174

Trả lời:

Chào anh Hòa, cảm ơn anh đã gửi câu hỏi cho chúng tôi, sau khi tham khảo các quy định pháp luật, Tổng Đài Tư Vấn 1900.6174 xin tư vấn như sau:

Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về trình tự, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Chuẩn bị hồ sơ

>> Luật sư hỗ trợ soạn thảo hồ sơ chuyển đất ao sang đất thổ cư đầy đủ nhất, gọi ngay 1900.6174

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

– Bên cạnh đó, khi nộp hồ sơ, người nộp nên mang theo giấy tờ tùy thân như CCCD, CMND để xuất trình nếu có yêu cầu.

Trình tự thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ:

Tiến hành nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có bất động sản tọa lạc.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, công chức ghi vào sổ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, người tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn bổ sung trong vòng 03 ngày làm việc.

Bước 3: Giải quyết:

Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chỉ đạo cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Người sử dụng đất sau khi nhận thông báo nộp tiền thì tiến hành thực hiện nghĩa vụ tại cơ quan thuế, sau đó xuất trình biên lai trước khi nhận quyết định.

Bước 4: Trả kết quả:

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình.

Thời hạn giải quyết

– Không quá 15 ngày (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân).

– Không quá 25 ngày đối với các vùng sâu, vùng xa, hải đảo, miền núi, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn.

Như vậy, trong trường hợp của anh Hòa ở trên, anh cần chuẩn bị đầy đủ những thành phần hồ sơ sau đó thực hiện theo thủ tục các bước mà chúng tôi phân tích ở trên để có thể tiến hành chuyển đổi đất ao gia đình đang sử dụng sang đất thổ cư.

Trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nếu anh Hòa còn bất kỳ vướng mắc nào về lệ phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư hoặc trong quá trình soạn hồ sơ, tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nếu có bất kỳ khó khăn nào, hãy liên hệ Luật sư qua số điện thoại 1900.6174 để được hỗ trợ trợ giải quyết trọn vẹn nhất!

Tự ý chuyển đổi đất ao sang đất ở có bị phạt không?

Chị Huệ (Đắk Lắk) có thắc mắc như sau:

“Thưa Luật sư, tôi và chồng kết hôn năm 2000, trong quá trình chung sống có tạo lập được một số tài sản. Trong đó, có một mảnh đất được chúng tôi mua một mảnh đất nằm trong khu dân cư vào năm 2010. Tuy nhiên, phần lớn của mảnh đất lại là đất ao, chỉ một phần nhỏ là đất thổ cư có thể xây dựng nhà ở.

Đến nay, vợ chồng tôi tích được một số vốn, muốn xây dựng một căn nhà lớn hơn để chung sống, để con của chúng tôi được sống trong một ngôi nhà tốt hơn. Tuy nhiên, tôi được biết để có thể xây nhà trên cả phần đất kia cần phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất ao. Nhưng tôi không hiểu rõ những thủ tục này, tôi muốn hỏi mình có thể tự ý chuyển đổi đất ao sang đất ở không, làm như vậy có bị phạt không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin cảm ơn!”

 

>> Luật sư tư vấn chính xác mức phạt khi tự ý chuyển đất ao sang đất thổ cư, gọi ngay 1900.6174

Trả lời:

Chào chị Huệ, cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi thắc mắc cho chúng tôi! Với câu hỏi của chị và những thông tin chị đưa ra, Luật sư đưa ra tư vấn như sau:

Việc chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở theo Điều 57 Luật đất đai 2013 là việc phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, Điều 8 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp mà không được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng tùy theo diện tích vi phạm; Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. Có thể thấy, việc tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được cho phép bởi cơ quan có thẩm quyền, nếu vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt khá cao tùy theo diện tích vi phạm.

Như vậy, việc chị Huệ tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm quy định và sẽ bị xử phạt hành chính, tùy vào phần diện tích của đất mà mức phạt có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Vì vậy, để tránh những vấn đề không mong muốn xảy ra, chị Huệ nên tiến hành nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nếu không nắm rõ thủ tục, chị hãy liên hệ Luật sư tư vấn luật đất đai qua số hotline 1900.6174 để được Luật sư hỗ trợ tư vấn!

Trên đây là toàn bộ thông tin Luật sư Tổng Đài Tư Vấn chia sẻ về các vấn đề liên quan đến phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư, và một số thủ tục pháp lý liên quan. Hy vọng nội dung hữu ích trên sẽ giúp bạn đọc nắm rõ các quy định về chi phí, điều kiện cũng như áp dụng giải quyết hiệu quả các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong thực tế. Trong trường hợp cần Luật sư tư vấn pháp luật hoặc hỗ trợ giải quyết bất kỳ vướng mắc có liên quan, hãy liên hệ ngay với Luật sư qua số điện thoại 1900.6174 để được hỗ trợ kịp thời!

  1900633727