Xuất hóa đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào là chuẩn?

Xuất hóa đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân ngày càng gia tăng. Pháp luật nước ta cũng đã có nhiều văn bản quy định về vấn đề nêu trên, tuy nhiên việc áp dụng luật vào thực tế vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Vậy, cụ thể thế nào là chuyển quyền sử dụng đất? Chuyển quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực khi nào? Hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải xuất hoá đơn? v.v…

Tất cả những câu hỏi trên sẽ được chúng tôi giải đáp ngay sau đây. Bài viết này đã được chúng tôi tìm hiểu, nghiên cứu và cập nhật kiến thức pháp luật mới nhất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất để thông tin đến các bạn. Để được Tổng Đài Tư Vấn hỗ trợ và tư vấn một cách chuyên sâu, vui lòng gọi đến số hotline 1900.6174 

>>> Liên hệ Tổng Đài Tư Vấn miễn phí về các loại Đơn ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Gọi ngay 1900.6174 

Thế nào là chuyển quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo như quy định của Luật đất đai 2013 có quy định về khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây được hiểu là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, chuyển quyền sử dụng đất được xem là một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất, nếu như đảm bảo được các điều kiện đã được pháp luật quy định thì hoàn toàn có thể thực hiện việc chuyển quyền này. Cũng theo đó thì việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người kia có thể thực hiện dưới nhiều hình thức khác nhau.

>>> Xem thêm: Bạn cần biết đơn ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?

Đối với các quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất thì tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 được quy định cụ thể như sau:

• Người sử dụng đất được thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đầy đủ các điều kiện như sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 3 của Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 của Điều 168 Luật này;
• Đất không có xảy ra tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm việc thi hành án;
• Phải trong thời hạn sử dụng đất.
• Ngoài các điều kiện được quy định tại khoản 1 của Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ các điều kiện theo quy định tại các điều từ 189 đến 194 của Luật này.
• Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần phải đi đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, theo như các quy định trên thì có thể hiểu rằng chuyển quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực khi đã hoàn thành xong thủ tục đi đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền về đất đai và được ghi vào sổ địa chính.

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí để hiểu hơn về hiệu luật chuyển quyền sử dụng đất. Gọi ngay 1900.6174 

Chuyển nhượng quyền sử dụng có phải xuất hóa đơn không?

Căn cứ theo quy định tại Điểm a.4 Khoản 10 Điều 7 của Thông tư 219/2013/TT-BTC về hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) đi giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng, cụ thể:

Đối với các trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, các cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng; cơ sở kinh doanh không được kê khai và khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Nếu như giá đất được trừ không có giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được quyền kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Riêng với các trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất sẽ được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng đó.

Như vậy xuất hoá đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể hiểu rằng khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không phải chịu thuế giá trị gia tăng do vậy mà cũng sẽ không đặt ra vấn đề xuất hóa đơn giá trị gia tăng (hóa đơn VAT).

>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí nếu như bạn cần xuất hóa đơn chuyển nhượng đất. Gọi ngay 1900.6174 

Hướng dẫn cách viết hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Khoản 10 Điều 7 của Thông tư 219/2013/TT-BTC có quy định rõ về giá tính thuế đối với các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, cụ thể như sau:

Giá tính thuế = giá chuyển nhượng bất động sản – giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.

Giá đất được trừ để tính thuế Giá trị gia tăng được quy định cụ thể thành các tường hợp như sau đây:

• Trường hợp 1: Nhà nước giao đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán

Giá đất sẽ được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp NSNN và các chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo như quy định của pháp luật.

• Trường hợp 2: Đấu giá quyền sử dụng đất của nhà nước 

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất doanh nghiệp trúng đấu giá.

• Trường hợp 3: Thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp NSNN và các chi phí đền bù, giải phóng mặt khác.

• Trường hợp 4: Cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân  

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng chính là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng; cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của các cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

• Trường hợp 5: Cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao thanh toán bằng giá trị của quyền sử dụng đất

• Trường hợp 6: Doanh nghiệp kinh doanh về bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở… 

Giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng và các chi phí khác như: tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất nhà ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay cho người có đất chuyển nhượng.

• Trường hợp 7: Xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán

Giá đất được trừ tính cho 1m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định tại 6 trường hợp vừa nêu trên chia số m2 sàn xây dựng không bao gồm các diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, các công trình xây dựng dưới mặt đất…

>>> Liên hệ Tổng Đài Tư Vấn miễn phí nếu bạn cần tìm hiểu sâu hơn về các trường hợp trên. Gọi ngay 1900.6174 

Ví dụ về cách xuất hóa đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ví dụ: 1 trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cho một khách hàng, cụ thể chi tiết hợp đồng như sau:

 Hai bên mua bán xác định tổng giá trị đất chuyển nhượng là 5 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng), trong đó giá đất được trừ đi là 2 tỷ đồng (việc xác định giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng phải được thực hiện theo đúng hướng dẫn tại điều 7 của Thông tư số 219/2013/TT-BTC, cụ thể là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng nếu có …) thì khi xuất hóa đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ như sau:

• Giá chuyển nhượng bất động sản là: 5 tỉ đồng
• Giá đất được trừ đi khi tính thuế giá trị gia tăng: 2 tỉ đồng
• Cộng tiền hàng: 3 tỉ đồng
• Thuế suất là: 10%
• Thuế giá trị gia tăng: 300 triệu đồng

Tổng giá trị thanh toán: 5.300.000.000 đồng

Công ty sẽ kê khai thuế giá trị gia tăng và thuế thuế nhập cá nhân đối với các hoạt động mua bán chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 01/GTGT và mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư số 156/2013/TT-BTC theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Đất đồng sở hữu có bán được không? Điều kiện bán đất đồng sở hữu

Công ty chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải xuất hóa đơn giá trị gia tăng hay không?

Căn cứ theo quy định tại Điểm a.4 Khoản 10 Điều 7 của Thông tư 219/2013/TT-BTC về  hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) đi giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng, cụ thể:

Đối với các trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, các cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng; cơ sở kinh doanh không được kê khai và khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Nếu như giá đất được trừ không có giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được quyền kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Riêng với các trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất sẽ được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng đó.

Như vậy, có thể hiểu rằng ngay cả đối với trường hợp các công ty nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cũng sẽ không cần phải chịu thuế giá trị gia tăng do vậy mà cũng sẽ không đặt ra vấn đề xuất hóa đơn giá trị gia tăng (hóa đơn VAT).

Vừa rồi là những nội dung tư vấn liên quan đến xuất hoá đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được chúng tôi cập nhật. Nếu như còn thắc mắc nào liên quan đến vấn đề trên xin mời quý bạn đọc tiếp tục gửi câu hỏi về cho chúng tôi hoặc liên hệ số hotline 1900.6174 của Tổng Đài Tư Vấn để được hỗ trợ một cách nhanh nhất. Chúng tôi hy vọng sẽ nhận được nhiều hơn nữa sự tin tưởng cũng như các ý kiến đóng góp của quý bạn đọc.